Муниципальные метры в Европе. Шансы и возможности
Муниципальное (общественное, социальное, государственное или доступное) жилье - одна из форм аренды недвижимости, при которой право собственности на жилье принадлежит государству или же муниципальным учреждениям. Этот вид аренды был создан, чтобы повысить доступность жилья для малообеспеченных слоев населения.
В нашей стране подавляющее большинство многоквартирных домов находятся в собственности государства. Доступностью здесь и не пахнет: большинство жителей России копят на покупку квартиры десятилетиями, а программы по предоставлению жилья малообеспеченным семьям сводятся к несколько упрощенной процедуре получения ипотечного кредита, процент по которому продолжает оставаться непомерно высоким.
В Европе ситуация благоприятнее, хотя в каждой стране существуют свои пути решения этих проблем и свои особенности, связанные с обеспечением населения жильем.
Для финансирования жилищных проектов в странах Евросоюза используются различные источники. В последнее время тенденция такова, что от решения этих вопросов постепенно отделяются центральные и региональные власти, передавая обязательства на муниципальный уровень.
История социального жилья.
Послевоенная недвижимость
Во Франции, а именно в Париже, в середине девятнадцатого века появилось первое социальное жилье. Это был многоквартирный дом, рассчитанный на 500 человек. Позднее, уже после Первой мировой войны, начали строиться такие дома в США и странах Западной Европы, в особенности, в Германии. Предназначалось муниципальное жилье для рабочих и отличалось от других видов жилой недвижимости крайне дешевыми строительными материалами, но в то же время и низкой арендной платой и коммунальными платежами.
А после Второй мировой войны строительство социального жилья стало приоритетным направлением в политике большинства развитых стран.
Что же представляли в послевоенные годы муниципальные дома? Коснемся основных стран, в которых после войны проблема обеспечения малоимущих слоев населения жильем стояла особенно остро.
Великобритания. Землю - подданным королевы!
В Британии, к примеру, этот вид недвижимости казался простым людям роскошью. Это были невысокие домики, рассчитанные на несколько семей и расположенные в небольших поселках вокруг промышленных центров. Таким образом, на каждую семью приходилось около 40 квадратных метров жилой площади. Более того, к каждому из домов прилегал участок земли, и у каждой семьи в доме был собственный санузел и ванная комната. И пусть архитектура этих домиков оставалась на заднем плане, и заполненная безликими зданиями страна стала выглядеть весьма уныло, для нуждающихся они стали настоящим спасением.
«Раздача слонов» закончилась довольно быстро: уже в 1950-е годы предпочтение при строительстве муниципального жилья стало отдаваться блочным многоэтажкам. Официально объяснялось это тем, что строительство многоэтажных домов позволяет обеспечить квартирами большее количество нуждающихся и в меньшие сроки. Впрочем, уже к 70-м годам строительство социального жилья прекратилось практически до настоящего времени.
Франция.
«Метро, работа, кровать»
Именно так звучал основной принцип застройки французских городов социальным жильем.
Новые жилые микрорайоны после войны возводились очень быстро и представляли собой кучку продольных и поперечных бетонных домов с редкими включениями «башен», расположенную в чистом поле. Самое интересное, что в первое время новые дома вполне устраивали жителей, так как это, разумеется, гораздо лучше, чем ничего. Но уже через несколько лет изолированные от города бетонные коробки стали всех раздражать, и со временем большинство из них были снесены.
Германия.
«Город-сад» и холодный расчет
Германия, в которую после войны стали стекаться беженцы из множества стран, также не отставала. Жилищное строительство в первые послевоенные годы стало здесь приоритетным направлением, дотации от государства в инвестиционные проекты достигали 50%. За счет мощной государственной поддержки уже к концу 50-х годов малоимущие семьи были практически полностью обеспечены жильем. После чего субсидии от государства начали снижаться ежегодно примерно на 10%.
Кстати, бесплатно жилье никому не давали даже в первые годы после войны: каждый жилец должен был внести посильный вклад.
Что касается архитектуры муниципального жилья, немцы, как и англичане, сделали выбор в пользу малоэтажных домов с садиками. В этом чувствовался практический подход: рабочих нужно было занять приусадебным хозяйством, чтобы у них не оставалось времени на участие в разнообразных антиправительственных движениях.
Италия.
Дома для «понаехавших»
Италия в послевоенные годы также столкнулась с огромным количеством мигрантов. Особенно это ощущалось в северном и центральном регионе, куда хлынул поток южан. Местные власти сразу же начали строить новые кварталы. Поначалу в них был высокий уровень преступности, и полицейские машины курсировали здесь непрерывно, но впоследствии ситуация нормализовалась.
С архитектурной же точки зрения кварталы, предназначенные для мигрантов и бедняков, ничем не отличались от обычного жилья.
Социальное жилье сегодня
Получить социальное жилье в настоящее время крайне сложно и одними, из первых претендентов на него во всех странах являются не малоимущие семьи, а бездомные. Нетрудно догадаться, каков процент из них является людьми больными, наркозависимыми, алкоголиками, бывшими преступниками. Но нередко среди бездомных оказываются и люди, которые по каким-либо причинам оказались без работы и не смогли расплатиться с долгами по недвижимости.
В настоящее время с увеличением числа таких людей и одновременным уменьшением количества муниципального жилья, в большинстве стран начинают понимать необходимость иного подхода к решению проблемы малообеспеченных граждан. Власти стараются в первую очередь оказывать бездомным помощь в трудоустройстве, в обеспечении медицинской помощью. Во всем мире принимаются программы по приватизации социального жилья.
Уютная квартирка для клошара
Сегодня во Франции, как, впрочем, и в Дании и Британии, примерно четверть семей проживают в социальных квартирах.
В соответствии с действующим законодательством Франции как минимум 20% жилья от каждой комплексной застройки должно выделяться малообеспеченным семьям. Правда, нередко застройщики этот закон игнорируют: им легче заплатить относительно небольшой штраф, чем предоставлять пятую часть квартир в новостройках бесплатно.
На смену разрушенным бетонным многоэтажкам пришли жилые комплексы, построенные по технологии «город в городе» - современные благоустроенные объекты с развитой инфраструктурой.
Пожалуй, многие жители нашей страны, проживающие в хрущевках, согласились бы стать французскими клошарами ради возможности получить такое муниципальное жилье. Как правило, это отличные четырехкомнатные квартиры на семью из 2-3 человек, площадью примерно 80 квадратных метров.
Граждане, получившие такое жилье, могут либо выплачивать аренду, сумма которой частично субсидируется государством, либо выкупить его по специальной долгосрочной ипотечной программе.
Кроме того, французские архитекторы не скупятся на фантазию при возведении социальных домов. Сегодня в Париже и других городах Франции можно увидеть здания совершенно причудливых форм и ярких цветов, которые отлично вписываются в общий архитектурный ансамбль, рельеф местности, позволяют экономить место под застройку, выполнены из дешевых стройматериалов и в то же время оживляют облик городов, заставляя полностью забыть о послевоенных бетонных многоэтажках.
Иногда, правда, встречаются и «старые» образцы (около 10% от всех муниципальных домов Франции) - те самые бетонные дома с удобствами «на этаже», больше напоминающие кроличью клетку, чем жилые помещения.
Кто же может получить во Франции социальное жилье? В Париже любой одинокий француз или француженка имеют право просить муниципальное жилье, если их заработок составляет меньше 2100 евро, а в других городах - 1900. При этом уровень минимальной заработной платы во Франции сегодня составляет чуть больше 1000 евро. Но это не значит, что социальное жилье здесь является легкодоступным. В очереди на жилье нужно простоять минимум 6 лет, причем, по истечении этого срока придется проявить изрядную настойчивость, так как на всех домов не хватает.
И еще один печальный факт. Пожалуй, всем известно, чем обернулась французская толерантность в отношении выходцев из бывших колоний и беженцев. Последние десятилетия они получали квартиры практически сразу по прибытии вместе с государственными субсидиями. Все это привело к тому, что «социальные» районы стали сосредоточием преступности, и сегодня законопослушные граждане Франции по понятным причинам не сильно стремятся к получению муниципального жилья.
В этом году правительство страны пришло к выводу, что необходимо пересматривать миграционную политику в целом, и возможно, ситуация начнет меняться.
Рай без границ закончился
Несмотря на то, что уровень социального жилья в Германии, как, в общем-то, и уровень жизни в целом, является достаточно высоким, и здесь существуют определенные проблемы, связанные с обеспечением недвижимостью нуждающихся.
Если в Германии и был когда-то настоящий рай для малоимущих, то, скорее, в конце 80-х - начале 90-х годов прошлого века. Получить муниципальную квартиру было относительно несложно, причем, пенсионерам государство субсидировало ее стоимость в размере 100%. А количества социального жилья в то время было более чем достаточно, чтобы полностью обеспечить все малоимущие семьи.
В настоящее время цены на недвижимость в Германии увеличиваются, в то время как рост жилого сектора замедлился, и количество социального жилья в последние годы стало резко уменьшаться.
Согласно существующей схеме, в течение примерно 10 лет стоимость аренды в муниципальных домах постепенно приближается к коммерческой. И если семья не может платить по возросшей аренде, ее выселяют в квартиру с менее комфортными условиями. Арендная плата в бывших социальных домах сегодня достигла такого уровня, что они утратили свой статус и превратились в жилье, недоступное не только малоимущим слоям населения, но и многим представителям среднего класса.
Итак, проблема недостатка социального жилья в Германии стоит остро, особенно на фоне прошедшего кризиса, который увеличил количество безработных и людей, живущих за чертой бедности.
Зато немцам удалось, в отличие от Франции, избежать появления социальных «гетто», за счет того, что в качестве муниципального жилья Германия использует квартиры в обычных домах.
Потребность растет, объемы жилья уменьшаются
В Великобритании также практикуется смешанное расселение, но успешность его малоэффективна. При возведении коммерческого жилья застройщик обязать предоставить муниципалитету какую-то часть жилплощадей для заселения малоимущих. Это приводит к тому, что состоятельные жители не общаются со своими соседями с невысоким достатком. Более того, по их требованию в домах делаются отдельные входы на противоположные улицы - так, что люди из разных кругов практически никогда не пересекаются.
Получить социальное жилье в Великобритании могут не только малоимущие. В первую очередь государство здесь заботится о тех гражданах, которые выполняют различные общественные функции: пожарные, врачи, учителя, сотрудники градостроительных учреждений. Существуют также определенные программы для пенсионеров и инвалидов.
Муниципальное жилье можно как брать в аренду, так и выкупать по ценам, которые намного ниже среднерыночных. Также в Британии есть программы, позволяющие выкупить социальное жилье в кредит на специальных условиях.
Тем не менее, все не так безоблачно, как кажется. В списках ожидания на социальное жилье значатся сотни тысяч семей. Сегодня в Великобритании строительство в целом ведется в очень ограниченных количествах, и муниципального жилья попросту не хватает на всех нуждающихся.
Желанная, но недоступная
В Италии даже с нормальной заработной платой купить жилье достаточно проблематично из-за высокой стоимости недвижимости. Об этом говорит и тот факт, что итальянцы по статистике дольше всех живут с родителями. Отдельное жилье среднестатистический житель страны может позволить себе не раньше 40 лет. Причем, это совсем не означает, что дом или квартира будут его собственностью.
В период кризиса цены на жилье упали, но, по прогнозам экспертов они довольно скоро вернутся на уровень 2007 года, когда стоимость квартиры равнялась средней зарплате итальянца за 12 лет. При этом арендовать недвижимость не проще: в крайне редких случаях стоимость аренды не будет превышать половины месячного заработка.
Неудивительно, что при таких условиях социальное жилье является мечтой для многих жителей Италии. Но шансы получить его очень малы.
В зависимости от региона подать документы и встать на очередь может семья с годовым доходом от 14 до 30 000 евро. В отдельную категорию выделяются инвалиды, пожилые люди, многодетные семьи, матери-одиночки.
Основная проблема в Италии, в общем-то, такая же, как и в других странах: острая нехватка муниципальных домов.
Архитектура современных итальянских социальных домов существенно различается, так как постоянно ведется работа по поиску новых решений. Преимущество в большей степени отдается различным малоэтажным проектам, которые обеспечивают максимальный уровень комфорта и гармонично вписываются в облик городов. Но строительство новых социальных проектов ведется гораздо меньшими темпами, чем требуется.
И все же...
И все же ситуация в Европе совсем не так плачевна, как в России. В нашей стране, увы, социального жилья как такового нет. В России под этим термином понимается, скорее, недвижимость, находящаяся в собственности государства, которой владельцы имеют право пользоваться по договору социального найма, независимо от их уровня дохода - в этом принципиальное отличие российской системы от зарубежной.
