Аналитический обзор и прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости Минска (Беларусь) и Москвы (Россия)
По установившейся традиции, когда аналитики строят прогнозы относительно развития минского рынка недвижимости, в том числе и коммерческой недвижимости, они всегда смотрят на Москву. Причем принято считать, что минский рынок реагирует на внешние факторы примерно также как и московский, только с опозданием на 9-12 месяцев.
Так вот, если руководствоваться этими соображениями, то следующий год для рынка коммерческой недвижимости Минска не станет годом каких-то радикальных перемен. Спрос на покупку объектов, вероятнее всего, будет расти. Неизбежно будут расти и цены. Но и в первом, и во втором случае положительная динамика будет плавная, без резких скачков. То есть будет происходить примерно то же, что происходило в текущем году в Москве.
Например, офисный сегмент коммерческой недвижимости в Москве, по оценкам аналитиков, в текущем году вошел в фазу стабилизации. Об этом свидетельствует в первую очередь восстановление объема купленных и арендованных качественных офисных помещений. По данным компании Colliers International, в Москве уже за первые три квартала этого года было куплено и взято в аренду на миллион кв.метров больше, чем за весь 2009-й год. Постепенно на рынок возвращаются и западные арендаторы, первыми ушедшие с рынка во время кризиса. Сегодня, как отмечают брокеры, и российские, и западные арендаторы одинаково активны.
По данным Colliers International, площадь запрашиваемых помещений варьируется от 2 до 10-20 тыс. кв. м. Впервые за последние 1,5 года было заключено несколько крупных сделок аренды площадью свыше 15 000 кв. м.
На рынке аренды офисной недвижимости произошло сокращение доли вакантных площадей. Так, если в конце 2009 года уровень вакантных помещений составлял 20,9% в бизнес-центрах класса А и 16,9% в офисных зданиях класса В, то к концу III квартала 2010 года он снизился до 14,3% и 11,6% соответственно. Дальнейшее снижение показателя вакантности - это то, чего следует ожидать на минском рынке аренды офисов в следующем году.
Правда, что касается непосредственно Москвы, то, несмотря на рост спроса, ликвидность офисной недвижимости остается под вопросом. Девелоперы вынуждены перепрофилировать часть офисов в торговые и гостиничные площади, чтобы повысить доходность проекта. Стоит ли готовиться минским девелоперам к подобным превратностям судьбы? Скорее да, чем нет, но не всем. Потому что, даже в случае активного развития бизнеса, Минск уже не страдает тем дефицитом офисных помещений, который имел место лет 5-6 назад. Мало того, кризис не смог помешать многим девелоперам продолжить реализацию проектов.
Другое дело, что некоторые объекты не отвечают сегодняшнему спросу, который почти наполовину формируется из мелких арендаторов и покупателей.
В первом полугодии текущего года в регистре цен сделок купли-продажи коммерческой недвижимости зарегистрировано 222 договора купли-продажи помещений, расположенных в Минске. В среднем ежемесячно заключалось по 37 сделок.
За июль-октябрь продано всего лишь 93 административных помещения -- в среднем по 22 сделки. Согласно информации, содержавшейся в реестре цен сделок по состоянию на 15 декабря текущего года, в ноябре подписано всего 10 договоров купли-продажи административных помещений. Но это данные не окончательные, поскольку с момента подписания договора купли-продажи до момента регистрации такого договора может проходить до одного месяца.
Самая крупная сделка в ноябре - это продажа помещения площадью более 300 кв. м по цене более 4,2 млн. руб. в административно-хозяйственном здании по ул. Тимирязева, введенном в эксплуатацию в 2006 году.
Как утверждают специалисты, это очень неплохая цена для такого объекта. В настоящий момент офисные помещения готовые, с отделкой, в этом же здании предлагаются по 1,8-2 тыс. долл/кв. м. Долевое строительство офисного помещений в строящемся по соседству еще одном административном корпусе предлагается в пределах 1,2 тыс. долл/кв. м.
Самой крупной сделкой на минском рынке офисной "вторички" во втором полугодии можно было бы считать договор купли-продажи административного помещения в бизнес-центре Silver Tower (пер. Загородный 1-й, д. 20) площадью более 14, 3 тыс. кв. м. Договорная цена -- 49 млрд. руб, что составило 3,435 млн. руб./кв.м.
Однако, как прокомментировал Андрей Алёшкин, партнер и директор по брокериджу компании Colliers International в Беларуси, данную сделку следует рассматривать не как сделку купли-продажи, а как финансовую сделку, связанную с получением девелопером финансирования или рефинансированием его текущей задолженности. Следовательно, 3,435 млн. руб./кв.м - это не рыночная стоимость объекта сделки, а сумма привлеченного под него финансирования.
Заметим, что первая половина текущего года оказалась богаче на так называемые "финансовые" сделки. Общая сумма трех сделок, зарегистрированных в самом начале года, составила примерно 44 млн. долларов США. В частности, в реестре цен были зарегистрированы договоры купли-продажи помещений в бизнес-центрах Rubin Plaza и Silver Tower , а также в ТЦ "Титан". И на 7,9 млрд. руб. были реализованы площади в офисном здании Парка высоких технологий (ПВТ).
Согласно информации, содержащейся в реестре цен сделок купли-продажи на 15 декабря, в первом полугодии было зарегистрировано 242 договора купли-продажи изолированных торговых помещений. За июль-октябрь текущего года -- всего 124 договора. Большинство реализованных во второй половине года помещений, как и в первом полугодии, - это торговые места и небольшие магазины площадью до 120 кв. м. При этом примерно в 60% случаев размер помещений не превышал 10 кв. м. В ноябре, судя по оперативным данным, зарегистрировано всего 10 договоров.
Самой крупной сделкой на рынке изолированных торговых помещений во второй половине года (пока, во всяком случае) можно считать договор купли-продажи встроенного торгового помещения площадью 672,8 кв. м в многоквартирном жилом доме №7 по ул. Кижеватова.
Дата ввода - начало 1997 года. Цена квадратного метра по договору составила 3,5 млн. руб. Но можно ли рассматривать данную сумму как рыночную стоимость проданного объекта, и каков характер самой сделки - ответить на эти вопросы однозначно не представляется возможным.
Анализ данных о продаже офисных и торговых изолированных помещений в первой и во второй половине текущего года может говорить о снижении инвестиционной активности в этих секторах рынка коммерческой недвижимости. Однако это противоречит оценкам риэлтеров, работающих на рынке коммерческой недвижимости. По их данным, спрос на покупку офисных и торговых помещений был достаточно стабилен в течение всего текущего года. А по отдельным объектам спрос значительно выше предложения. То есть снижение числа сделок можно объяснить вымыванием объектов, пользующихся повышенным спросом.
Специалисты также склонны считать, что в следующем году спрос на покупку офисных и торговых помещений вырастет, в том числе и за счет активизации спроса со стороны представителей иностранного бизнеса и ритейла.
