Жилье и законодательство в Германии
Будучи экономическим столпом Европы, Германия является одним из наиболее стабильных и надежных в отношении законодательства и защиты гражданских прав. Все объекты недвижимости в Германии учтены и зафиксированы в специальных регистрах – Поземельных книгах. Иностранцы без всяких ограничений могут приобрести как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформляя ее либо на физическое, либо на юридическое лицо. Для покупки нужен лишь действующий заграничный паспорт и деньги. Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных землях Германии.
Сделки с недвижимостью в Германии осуществляются через нотариуса. Обязанности нотариуса включают в себя следующие пункты: проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту, составление договора купли-продажи, независимая консультация участников сделки, нотариальное заверение договора, исполнение главного пункта договора – передача объекта покупателю, получение денег продавцом. Обязанность нотариуса состоит не только в контроле над сделкой по купле-продаже недвижимости, но и в самом исполнении сделки. Для совершения сделки нотариус создает специальный расчетный счет. Покупатель переводит на этот счет средства, установленные договором купли-продажи. После установления факта поступления денег и определенного срока, нотариус переоформляет права собственности на недвижимость с продавца на покупателя. После получения нотариусом выписки из земельного реестра и установления факта смены собственника, нотариус перечисляет сумму согласно договору со своего расчетного счета на расчетный счет продавца. Таким образом, при сделке с недвижимостью в Германии, интересы обеих сторон – как продавца, так и покупателя – охраняются законом. Подписав и нотариально заверив договор купли-продажи, и продавец недвижимости, и ее покупатель, могут полностью положиться на исполнение данного договора нотариусом согласно законодательству.
Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5% от покупаемой цены.
Некоторые регионы, например Берлин увеличили ставку налога до 4,5%. Так при заключении сделки по приобретению квартиры в Берлине необходимо заплатить налог на покупку земельного участка в размере 4,5% от продажной стоимости жилья. Около 1,5-2%, в зависимости от цены покупки, составят обязательные расходы на заверение договора у нотариуса и внесение изменений в поземельную книгу. Формально покупается не квартира, а относящаяся к ней доля участка земли, на котором стоит дом. Именно поэтому речь идет о налоге на землю и поземельной книге. Услуги адвоката составят в среднем 1%, гербовый сбор – 0,5%.
Кроме того, покупатель выплачивает комиссионные агентству недвижимости (или, как говорят применительно к немецким агентствам маклерский гонорар) которые могут составить от 3 до 6% от продажной стоимости. Дополнительно к стоимости риэлтерских услуг покупатель оплачивает НДС в размере 19%. Таким образом, общие расходы на маклера составляют от 3,5 до 7,14%. Величина этой суммы уменьшается с увеличением стоимости объекта недвижимости. В Берлине комиссионные маклеру платит только покупатель, в большинстве других немецких земель – в равных долях покупатель и продавец. В обязанности маклера, среди прочего, входит проверка отсутствия долгов по коммунальным платежам за старым владельцем квартиры, которые автоматически переходят на его нового собственника. Итого, помимо собственно стоимости объекта, покупателю предстоят расходы в размере от 10 до 14,5%.
По какой цене можно купить жилье в Германии? Например, жилье в Берлинских новостройках, расположенных в хороших районах, обходится от 2000 евро за 1 кв.м. Стоимость квартиры на вторичном рынке зависит не только от состояния дома, но и от года его постройки. Самыми дорогими являются квартиры в домах 1880-х-1900-х годов, самыми дешевыми – в домах 1940-60-х годов. Существенно различаются цены в зависимости от района. Центральные районы Берлина (Панков, Кройцберг, Шарлоттенбург) средняя стоимость квадратного метра в 1,5 раза выше окраин (Шпандау, Нойкельн). Пустая отремонтированная квартира в хорошем месте стоит сегодня на Берлинском рынке примерно на 20% дороже квартиры, в которой находятся арендаторы. Объект на первом этаже дома будет примерно на 15% дешевле аналогичного, но на более высоком этаже. Квартиры в Берлине существенно дешевле, чем в остальных немецких городах-миллионерах. На сегодняшний день самые дорогие города - Мюнхен, Франкфурт, Штутгард. Здесь средняя цена квадратного метра составляет 2500-4500 евро. Цены на востоке страны – в землях, которые входили в состав ГДР – значительно ниже. Двухкомнатную квартиру в доме постройки 70-х годов можно приобрести и за 30-35 тыс. евро. Например, на апрель 2011г. выставлена на продажу отремонтированная 1,5 комнатная квартира в пригороде Бонна в многоэтажном доме площадью 39 кв.м. по цене 27000 евро. Коммунальные расходы по данной квартире составят 145 евро. Доходы от сдачи внаем могут составить 280 евро. 2-х комнатная квартира в Лейпциге после ремонта площадью 49 кв.м. выставлена на продажу по цене 32280 евро. Коммунальные расходы по данной квартире составят 129 евро. В этом же доме 3-х комнатная квартира площадью 59 . выставлена на продажу по цене 39150 евро. Коммунальные платежи составят 164 евро. Трехкомнатная квартира в престижном районе Дюссельдорфа площадью 107 кв.м. с местом для парковки в подземном гараже выставлена по цене 300000 евро.
При этом в сельской местности страны можно построить и свой домик. Многие покупатели недвижимости в Германии, особенно в небольших городах и в сельской местности, предпочитают не покупать, а строить жилье. Иностранцы могут свободно покупать землю под застройку, к тому же это обходиться дешевле, чем приобретение готового дома. Возможна и покупка старого объекта по низкой цене с дальнейшим переоборудованием.
Квадратный метр жилья при строительстве обходится от 600 до 1500 евро. Земля с подведенными коммуникациями оценивается в 100-800 евро за кв.м. Однако при строительстве вся ответственность за подготовку, планирование и выполнение работ ложиться на плечи покупателя.
При покупке участка земли важно быть уверенным в том, что на нем разрешено строить жилой дом. План жилья владелец земли должен согласовать с местными властями. У компании-застройщика необходимо узнать, включены ли в стоимость строительных работ дополнительные расходы: измерительные расчеты, предварительная подготовка участка, подъезда к дому и гаражу, обустройство тротуара, установление забора и террасы, организация освещения, вывоз строительного мусора. Могут возникнуть спорные вопросы при сооружении и отделке самого дома. Поэтому, если вы решили затеять строительство, надо обратиться в солидную фирму, где могут дать совет квалифицированные эксперты.
Цены на дома в Германии различаются еще больше, чем квартиры, например, готовый 2-х этажный дом в Берлине площадью 130 кв.м. с высококачественной отделкой можно приобрести за 320000 евро. А вот трехэтажный дом в Южной Баварии площадью 170 кв.м., требующий ремонта, можно приобрести по цене всего 19900 евро! Диапазон цен от 10 тысяч до 10 млн. евро!
Следует отметить характерную особенность немецкого рынка жилой недвижимости – относительно невысокий процент собственников. Так, только 13% берлинцев и 24 % мюнхенцев живут в собственном жилье. Некоторое исключение представляет собой Бремен – здесь в собственном доме живут 36% жителей. При этом в стране довольно высокий процент домовладений, которые до сих пор не обрели арендаторов – в разных районах страны доля пустующих домов сегодня колеблется от 1,5 до 6,5% всего жилого фонда, закономерно увеличиваясь с запада на восток страны. В Германии широко развит рынок аренды, так как спрос на съемное жилье всегда существует. Немецкое законодательство стоит на стороне арендатора. Установленного минимума и максимума арендной платы не существует, однако домовладелец может быть оштрафован, если повысит ее более чем на 20% от средней стоимости аренды аналогичных помещений. Цена месячной аренды квадратного метра жилья в крупных немецких городах составляет от 9 до 12 евро. Съемный дом в Берлине со всеми удобствами обходится от 900 до 1500 евро в месяц. Аренда однокомнатной квартиры за тот же период составляет в среднем 245 евро. Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом на прибыль. В Германии нерезиденты из стран, не входящих в ЕС, облагаются налогом с получаемой арендной платы в размере 26,4% от общей суммы доходов за вычетом всех связанных с содержанием недвижимости расходов. В число расходов входят не только проценты по кредиту или отчисления на капитальный ремонт, но и амортизация объекта в размере 2% от полной стоимости покупки ежегодно. Для определения точной суммы в конце года в финансовое ведомство подается специальная налоговая декларация нерезидента, имеющая подлежащие налогообложению доходы в Германии.
После покупки жилья, если такое счастье белорусу выпадет, он должен будет вносить платежи: при проживании в квартире владельца или членов его семьи он оплачивает коммунальные расходы, куда входят сборы за вывоз мусора, уборку подъезда и прочие услуги (всего более 10 позиций), а также потребляемые воду, отопление по показаниям соответствующих счетчиков. Для квартиры это составит порядка 2-2,5 евро за 1 кв.м. в месяц. Еще около 40 евро будет стоить электричество. За телевизор надо платить 17 евро в месяц, еще около 10 евро в месяц будет стоить пакет русскоязычных каналов. Безлимитный высокоскоростной интернет и телефонная связь без ограничений на звонки по всей Европе, США и европейской части России (по Беларуси лимит составляет 500 минут в месяц) обойдется примерно в 45 евро в месяц. Рекомендуемая страховка от причинения ущерба третьим лицам стоит около 5 евро в месяц.
При покупке квартиры ее новый владелец автоматически становится членом сообщества владельцев квартир дома. Это сообщество имеет установленные на общем собрании нормативы сборов на поддержание в исправном состоянии и ремонт дома в местах общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Величина отчислений на эти цели обычно составляет порядка 0,4 евро за 1 кв.м. в месяц. Накопившиеся на лицевом счету квартиры неизрасходованные средства также переходят к ее новому владельцу.
Как видите, купить жилье в Германии можно достаточно легко и по любой цене, а вот жить в нем не гражданам уже сложнее.
