Заграничная квартплата

Заманчиво иметь свой дом на берегу моря в Испании, квартиру в Болгарии или апартаменты с видом на океан в США.

Но, мечтая о подобном приобретении, нельзя забывать и о стоимости его содержания.

На протяжении последнего десятилетия многие наши соотечественники стали собственниками домов, квартир и апартаментов за рубежом.

Важными стимулами к приобретению жилья послужили лояльное законодательство и несложная процедура оформления недвижимости в собственность, а основным — сравнительно невысокие цены.

Например, в Испании в 5–7 км от Средиземного моря можно купить небольшое бунгало (50–80 кв. м) за 50–70 тыс. евро, что дешевле, чем, например, коттедж в дальнем Подмосковье.

Стоимость апартаментов с полным набором инфраструктуры на приморских курортах Болгарии и Черногории начинается от 50 тыс. евро (на ранних этапах строительства можно купить жилье и по более низким ценам). Заметно подешевела недвижимость в США.

Например, в штате Флорида дом общей площадью от 100 до 150 кв. м стоит от 60 до 150 тыс. долл. По словам Екатерины Тейн, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank, лидером по количеству заключенных сделок является Болгария, далее следуют Черногория, Испания и Кипр, а также Турция. Состоятельные россияне предпочитают традиционные рынки: Лондон, Лазурный Берег, Италию.

Коммунальный рай — без забот и хлопот?

Однако владение недвижимостью за рубежом — это не только преимущества, но и обязанности. Факт временного пребывания хозяина в стране не освобождает его от необходимости содержать жилье в порядке, оплачивать счета за коммунальные услуги в полном объеме и в срок.

Как рассказала руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость» Юлия Кайнова, обычно собственники объектов в новых жилых комплексах заключают договор с управляющей компанией. В домах и на виллах, расположенных вне организованных ЖК, как правило, предусмотрено отдельное помещение для прислуги. Чаще всего работы по дому выполняет семейная пара.

«В этом случае основные расходы на эксплуатацию составляют собственно зарплата прислуги и коммунальные платежи», — рассказывает Е. Тейн. Кроме того, можно поручить содержание дома одной из местных фирм.

В каждой стране действует свой прейскурант на коммунальные услуги и существуют свои особенности внесения платы. Например, в Болгарии основной платеж — это налог на вывоз мусора, размер которого не превышает 1% от стоимости недвижимости и устанавливается местными властями. Так, в Варне он составляет 0,2%, в Пловдиве — 0,21%, а в Бургасе — 0,17% в год.

Другие платежи зависят от фактического расхода ресурсов и оплачиваются в соответствии с показаниями счетчика, причем тарифы также утверждаются муниципалитетами. Электричество обходится примерно в 0,1 евро за 1 кВт, вода — 0,5 евро за 1 куб. м. Абонентская плата за стационарный телефон в Болгарии — около 5 евро в месяц, а за его установку нужно заплатить порядка 100 евро.

По словам Ю. Кайновой, расходы на содержание собственности в жилых комплексах, возведенных в Болгарии в последние годы, зависят от класса объекта. Тариф за сервисное обслуживание составляет в среднем 50–80 евро в месяц (8–10 евро/кв. м в год). В эту сумму включена чистка бассейнов, стрижка газонов и ландшафтный дизайн, уборка общественных территорий комплекса, охрана.

На горнолыжных курортах недвижимость общей площадью до 60 кв. м обходится в 150 евро в месяц, более 60 кв. м — в 200 евро в месяц, а если ЖК позиционируется как элитный, то минимальный размер платежей — от 250 евро в месяц и выше.

Оплату может производить как сам собственник, так и управляющая компания, созданная при ЖК. «В Болгарии коммунальные платежи в среднем составляют около 50–60 евро за апартаменты с одной спальной комнатой, а эксплуатационные расходы на содержание — около 1 евро в месяц за 1 кв. м площади», — дополняет вышесказанное Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество».

Покупая недвижимость в Черногории, также можно рассчитывать на то, что процедуру оплаты коммунальных услуг возьмет на себя управляющая компания. Здесь обязательный платеж за вывоз мусора взимается независимо от того, проживает хозяин в доме или нет.

Для владельца двухкомнатной квартиры он составит 3–4 евро в месяц (данные компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость»). За телефон нужно заплатить 10 евро, а за выделенную линию Интернета — 30 евро в месяц. Электричество обходится в 6 центов за 1 кВт в период с 23:00 до 7:00 и около 8 центов в остальное время суток, а вода — 54 цента за 1 куб. м; платежи производятся согласно показаниям счетчика.

Нелишне отметить, что с июня 2008 г. в Черногории отключают от электросети тех, кто не вносит плату за свет более двух месяцев подряд или чей долг превысил 200 евро. Общие расходы на двухкомнатную квартиру составляют около 2 тыс. евро в год, но, если хозяева приезжают только на лето, они сокращаются примерно вдвое.

В Испании счета на электроэнергию присылают по почте каждые два месяца, на воду — каждый квартал. В них указано количество использованных ресурсов и их стоимость. Абонентская плата за воду — 6,79 евро в месяц, а фактический расход по счетчику оплачивается из расчета 0,16 евро за 1 куб. м. Платеж за электроэнергию также состоит из абонентской платы в размере 0,54 евро в месяц и платежа по счетчику из расчета 0,08 евро за 1 кВт.

В целях экономии владельцы частных домов пользуются газом. Централизованного газоснабжения в Испании практически нет — им оснащаются только некоторые современные жилые комплексы. Поэтому газ продается в баллонах, которые доставляет специальная служба. Стоимость баллона — около 7 евро; его хватает для семьи из трех человек на весь летний сезон. Подключение спутниковой антенны стоит 120 евро в год, а телефон с выделенной линией Интернета обходится примерно в 40 евро в месяц.

Обслуживанием недвижимости, не входящей в состав ЖК, занимается специально нанятый персонал. Так, уборка дома стоит 7–10 евро в час, услуги садовника — 80–120 евро в месяц при условии, что он приходит один раз в неделю. На еженедельную чистку бассейна нужно выделить 50–120 евро в месяц.

На Кипре тариф на водоснабжение, установленный Департаментом водоснабжения, состоит из абонентской платы (около 8,5 евро) и платежей за фактически использованное количество воды. За просрочку налагается штраф в размере 10%.

Налог на вывоз мусора здесь не превышает 60–76 евро в год. В среднем содержание квартиры с двумя спальнями обходится в 500–600 евро в год, плюс электроэнергия и вода по счетчику — по 20 евро в месяц.

Ежегодное обслуживание объекта недвижимости в США достигает 10% от его стоимости. Помимо «коммуналки» необходимо платить за пользование услугами кондоминиума (парковка, бассейн), а также страховку, которая возместит убытки, связанные в том числе и с природными катаклизмами.

Один киловатт электроэнергии стоит около 0,08 долл., средний счет за месяц составляет около 90 долл., из них затраты на освещение — примерно 20%. Средние расходы на водоснабжение — 250 долл. в год.

Коммунальные платежи в Италии не превышают 100 евро в месяц. Даже если в доме никто не живет, каждый месяц за электричество нужно вносить абонентскую плату в размере 115 евро. Дополнительно оплачивается расход по счетчику. Водоснабжение в среднем обходится в 187 евро в год, а вывоз мусора — в 103 евро.

В Италии практически отсутствует институт управляющих компаний; обслуживанием жилых объектов, как правило, занимаются агентства недвижимости. Они присматривают за домом в отсутствие хозяев, организуют уборку помещений, уход за приусадебным участком и т. д.

Стоимость услуг по содержанию дома не зависит от длительности пребывания хозяев в доме. Если недвижимость сдается в аренду, то 40% от полученного дохода следует заплатить государству в качестве подоходного налога.

Владельцы недвижимого имущества во Франции должны учесть следующие расходы: коммунальные платежи, налоги на недвижимость, проживание и богатство. Размер «коммуналки» зависит от площади и класса жилья.

«Например, выплаты за апартаменты общей площадью 100 кв. м в престижном ЖК в Каннах могут доходить до 1 тыс. евро в месяц. А квартира 60 кв. м в отдельно стоящем здании с консьержем в Ницце будет стоить от 150 до 300 евро в месяц», — говорит Ольга Багрова, ведущий консультант департамента зарубежной недвижимости «Калинка-Риэлти».

По ее словам, каждый год во Франции происходит незначительное повышение тарифов — на 1–2% от ранее действовавших. Налог на богатство необходимо платить, если объект недвижимости стоит дороже 750 тыс. евро. Он составляет 1,5% от разницы, превышающей указанную цену.

Например, для владельца квартиры стоимостью 1 млн евро платеж рассчитывается только с 250 тыс. евро. Впрочем, в определенных случаях этих расходов можно избежать. «Так, если квартира приобретается с помощью ипотеки, налог на богатство не платится в течение срока выплаты кредита», — объясняет О. Багрова.

Не забыть про налог

Обязательный платеж для собственника дома или квартиры за рубежом — налог на недвижимость. Например, владельцы дома или квартиры в Болгарии обязаны в двухмесячный срок со дня покупки или завершения строительства подать декларацию в налоговую службу. В ней указывается подробное описание объекта, включая год строительства, используемые материалы и прочее, предоставляется поэтажный план.

Налоговая ставка в Болгарии — 0,15% от оценочной стоимости (определяется местной налоговой службой), которая обычно составляет 30–50% от рыночной цены недвижимости. Платеж вносится четырьмя равными частями: до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. В случае одноразового погашения всей суммы в срок до 31 марта предоставляется скидка в размере 5%.

В Черногории ежегодный налог на недвижимость составляет 0,08–0,8% от кадастровой стоимости объекта. Например, выплаты за стандартную квартиру площадью 80 кв. м не превышают 200 евро в год. За такие же по величине апартаменты в элитном жилом комплексе придется заплатить уже около 1 тыс. евро.

В Испании налог на недвижимость составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости — это примерно в десять раз ниже рыночной цены.

На Кипре жилье дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается, при стоимости до 427 тыс. евро сбор составляет 0,2%, до 855 тыс. евро — 0,3%, свыше 855 тыс. евро — 0,35%.

В США налог варьируется в пределах 1–2% в год (в зависимости от штата). Его нужно вносить двумя равными частями каждые шесть месяцев. Базовым является показатель, значение которого устанавливает правительство; его размер ниже реальной рыночной стоимости объекта примерно на 25%.

В случае просрочки платежа на владельца накладывают существенные штрафы. Недвижимость даже могут продать с целью погашения задолженности.

Жилье в Италии облагается ежегодным сбором в 0,4–0,7% от кадастровой стоимости (ICI). Налог на элитную недвижимость рассчитывается по более сложной формуле, но в итоге он не превышает указанного значения. Величину налога во Франции определяют муниципальные власти.

Расходы на квартиру площадью 100 кв. м — от 1,5 до 3 тыс. евро в год. «Помимо налога на недвижимость во Франции существует еще налог на проживание, который в зависимости от стоимости объекта может составлять от 500 евро в год для квартиры и от 1 тыс. евро в год для виллы», — обращает внимание исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

«Свои финансовые возможности по содержанию недвижимости за рубежом следует оценить заранее на годы вперед и только потом выбрать страну и тип объекта для покупки», — считает Ю. Крайнова.

Примеры расходов на содержание жилья в разных странах

Французские Альпы. Шамони. Шале
Цена — 2,3 млн евро.
Налог на имущество — 1,5 тыс. евро в год.
Налог на проживание — 1,5 тыс. евро в год.
Коммунальные платежи — около 300 евро в месяц.
Возможный доход от аренды — 5 тыс. евро в неделю (7–10 недель в зимний период).

США. Нью-Йорк
Жилой комплекс The Element. Квартира
Цена — 1,6 млн долл.
Содержание инфраструктуры — 834 долл. в месяц.
Налог на недвижимость — 231 долл. в месяц.
Коммунальные платежи — 200 долл. в месяц.
Возможный доход от аренды — 6 тыс. долл. в месяц.

Италия. Калабрия
Квартиры в жилом комплексе Amantea
Цена — 106–146 тыс. евро.
Содержание инфраструктуры, налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховка — 100 евро в месяц.
Возможный доход от аренды — 400 евро в месяц.

Карибский архипелаг
Сант-Мартин. Апартаменты
Цена — 650–1150 тыс. долл.
Содержание инфраструктуры, налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховка — около 600–1000 долл. в месяц.
Возможный доход от аренды — 1,5–3 тыс. долл. в месяц.

Данные компании Blackwood

Елизавета Шольковская
Журнал "Недвижимость и Цены"