Паркинги из старых зданий (Россия)
В то время как минские власти собираются строить очередной подземный паркинг чтобы разгрузить центральную часть города от автомобилей, в Санкт-Петербурге рассматривают возможность переделки в паркинги аварийных жилых зданий. Но и то и другое – очень дорого.
На Октябрьской площади в Минске в ближайшее время начнется строительство подземного паркинга. Ожидается, что он будет иметь четыре уровня и вмещать 600 машин. Архитекторы предлагают соединить его с подземным торговым центром «Купаловский», что создаст более комфортные условия для совершения покупок. Может, оно и так, однако для повышения привлекательности данного объекта, надо как минимум изменить формат торгового центра, приблизив его к формату ТЦ «Столица», считают риэлтеры.
Заказчиком строительства подземного паркинга выступает КУП «Мiнская спадчына», генеральным проектировщиком – институт «Минскпроект», генеральным подрядчиком – ОАО «Минскпромстрой», которое строило подземный центр на площади Независимости. По предварительным оценкам, как сообщает БЕЛТА, на возведение объекта потребуется около 100 млрд. руб. Это чуть более 33 млн.долл.США при курсе 3018 руб./долл.США. То есть строительство одного машино-места (а их будет всего 600) в таком паркинге обойдется где-то в 55 тыс.долл.США. Насколько обоснованы такие затраты, особенно если учесть, что источником финансирования проекта является на сегодняшнем этапе городской бюджет, сейчас решается. По планам городских властей паркинг на Октябрьской площади должен быть введен в эксплуатацию в 2012 году. И это не единственный многоэтажный паркинг, который будет введен к этому времени в столице.
Как уже ранее сообщалось, для решения проблемы дефицита автопарковок в Минске принята программа «400 тысяч», рассчитанная до 2020 года. Согласно этой программе в каждом административном районе уже в текущем году должно быть возведено по 1 тыс. машино-мест для парковки автомобилей. Что касается площадок, на которых разместятся многочисленные паркинги, то с ними у администраций районов проблем почти нет. Между тем одна из проблем, которая до сих пор не решена – это источники финансирования. Дело в том, что строительство паркингов имеет длительные сроки окупаемости и поэтому не представляет большого интереса для частного бизнеса. Особенно когда город хочет еще и заработать на девелопере, который заявляет о своей готовности реализовать подобный проект.
В этой связи целесообразно рассмотреть вариант привлечения частников на условиях государственно-частного партнерства. Но это реализуемо лишь тогда, когда обе стороны будут готовы к сотрудничеству и на условиях и по правилам, которые будут, во-первых, выгодны, а, во-вторых, понятны частнику.
Впрочем, проблемы парковок – это проблемы любого современного города. И в каждом городе они решаются по-разному. Но строить такие дорогие паркинги, как на Октябрьской площади в Минске, – 55 тыс.долл. за машино-место – не решаются даже власти северной российской столицы.
Как сообщает РБК daily, в новую программу развития сети многоэтажных паркингов в Петербурге, которая будет разработана в течение текущего года, в качестве мест для организации стоянок могут быть включены расселенные аварийные жилые здания. Фасады зданий будут сохраняться, а начинка – переделываться под многоэтажные паркинги. В администрации города уверены, что такой вариант поможет решить проблему парковок в исторических районах, где, с одной стороны, нет свободных территорий, но, с другой стороны, необходимо беспечить видимость сохранения исторической застройки.
Из 1,5 тыс. зданий в Петербурге, признанных аварийными, порядка 87 объектов могут подойти под эти цели. Эксперты уверены, что машино-место в подобных комплексах будет стоить минимум в два раза дороже, чем в классическом многоэтажном паркинге. Но в целом привлекательность таких объектов для инвесторов зависит от того, в какой стадии находится процесс расселения, рассказал РБК daily глава комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов. Он считает, что если вопросы расселения решены за счет города, то инвестор будет готов за это взяться. При этом чиновник уверен, что себестоимость парковочного места будет ниже, чем при новом строительстве.
Эту идею, по мнению главного архитектора Санкт-Петербурга Юрия Митюрева, надо изучать. Но такие проекты целесообразны во внутренних корпусах, но не в зданиях, выходящих фасадами на улицы, считает архитектор.
Интересным является и то, что питерские власти попытались в прошлом году выставить, причем единым лотом, на торги 462 участка по стартовой цене 16,5 млн.руб. для размещения паркингов. По условиям конкурса стоимость одного машино-места не должна была превышать 390 тыс.руб. Однако в конце января торги были отменены. Федеральная антимонопольная служба нашла в условиях конкурса нарушения. Опыт строительства паркингов с сохранением фасада здания широко распространен в Европе, однако реконструкция всегда дороже нового строительства, считает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева.
По оценкам специалистов стоимость машино-места в новом холодном или полухолодном паркинге – 300-400 тыс.руб., что соответствует 10-13,5 тыс. долл.США (примерно за столько или чуть меньше предлагаются машино-места в минских паркингах). Создание же аналогичных объектов путем реконструкции, а тем более аварийных жилых домов в стесненных условиях исторического центра, может обходиться дороже в раза полтора.
В то же время заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрей Косарев считает, что лишь в уникальных случаях, которых мало, проекты паркингов могут представлять коммерческий интерес, поэтому перспектива продажи прав крупными лотами крайне сомнительна. По его мнению, стратегически верным решением было бы масштабное строительство паркингов по схеме государственно-частного партнерства с крупным игроком, имеющим значительные собственные средства и доступ к дешевым длинным деньгам.
