Оформляем право собственности на квартиру через суд (Россия)

В последнее время все больше покупателей новостроек, дождавшись окончания строительства дома, не могут оформить право собственности. Обстоятельства могут быть очень разными: не подписание одной из сторон актов реализации инвестиционного контракта или протоколов распределения квартир, определенные финансовые проблемы компаний или расширенный инвестиционный проект, распространяющий свое действие сразу на несколько десяток строительных объектов.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист компании "Первый Столичный Юридический Центр" рассказал, как оформить право собственности на квартиру (офис) во вновь построенном доме, если компания застройщик или администрация не передает документы на регистрацию в обычном порядке через регистрационную службу?

Если объект построен

Для обращения в суд и удовлетворения заявленных требований, желательно иметь ответ застройщика, инвестора или, на худой конец, органов местной администрации об отказе оформления права собственности на приобретенный вами объект недвижимости или невозможности такого оформления по каким-либо причинам.

Обязательным условием обращения в суд являются:

- заключенный договор (инвестирования, соинвестирования, уступки права, совместной деятельности, долевом участии в инвестировании строительства, инвестиционного вклада, предварительный договор и др.);

- платежные документы об оплате указанных договоров;

- акт приема передачи объекта недвижимости инвестору (при оформлении права собственности на оконченный строительством объект);

- план БТИ (при оформлении права собственности на оконченный строительством объект);

- инвестиционный контракт, постановление местной власти, документы на земельный участок - истребуются по запросам суда.

Следует помнить, что на основании судебной практики и гражданского законодательства заявитель может потребовать в судебном порядке признания за собой права собственности только на конкретный объект недвижимости. При обращении в суд придется оплачивать государственную пошлину, размер которой может составить сумму до 60 000 рублей.

Требования в суд о признании права собственности должны четко описывать объект недвижимости в соответствии с данными, полученными из БТИ, иначе регистрационная служба откажет в регистрации права собственности. В рамках судебного разбирательства в суд необходимо предоставить сообщение из Россреестра об отсутствии зарегистрированных прав на тот объект недвижимости, что вы претендуете. К судебному разбирательству привлекаются все участники инвестиционного проекта, а так же лица, уступающие или претендующие на спорный объект.

Так же по судебным запросам истребуется вся правоустанавливающая документация на объект строительства. После вступления в законную силу решения суда, необходимо обратиться в Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъекту федерации с документами БТИ (кадастровый паспорт и экспликация).

Незавершенный объект

В отличие от завершенного строительством объекта недвижимости при подаче документов в регистрационную службу на оформление права собственности план БТИ предоставляться не будет, так же будет отсутствовать акт приема передачи конкретного помещения. При этом заявителям стоит помнить, что чем точнее будет написано решение суда и чем четче будет указана объект незавершенного строительства, тем проще будет зарегистрировать собственность в ФРС.

Из буквального толкования ст. 25 Закона о регистрации следует, что:

1. При регистрации права на объект незавершенного строительства объектом права является весь объект незавершенного строительства, а не его часть.

2. Регистрация права на объект незавершенного строительства производится в случае необходимости совершения сделки с таким объектом, т.е. предметом сделки будет весь объект незавершенного строительства, а не его часть.

3. Земельный участок выделяется для создания объекта недвижимости.

На основании изложенного следует вывод о том, что общим правилом является регистрация права на объект незавершенного строительства в целом (ст. 25 Закона о регистрации). Вместе с тем объект регистрации формируется организациями технического и кадастрового учета, а учреждение юстиции регистрирует права при наличии законных оснований. Поэтому в случае предоставления заявителем правоустанавливающих документов на часть объекта незавершенного строительства с обязательным приложением плана земельного участка, удостоверенного органом, ответственным за проведение кадастровых работ, и плана объекта недвижимости, удостоверенного органом учета объектов недвижимости (ст. 17, 18 Закона о регистрации), регистрация права на указанный в названных документах объект незавершенного строительства возможна.

Действующее законодательство допускает регистрацию прав на объект незавершенного строительства независимо от назначения строящегося объекта. На вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации сделка и переход права или только переход права, следует отвечать с учетом того, что жилой дом, строительство которого не завершено, не является жилым помещением, т.к. не может быть использован по этому назначению. Следовательно, регистрации подлежит только переход права собственности, а не договор продажи такого объекта.

Как показывает судебная практика, в Москве, к примеру, суды отдают предпочтение признанию права собственности на долю в инвестиционном контракте в виде определенного помещения, которое было указано в договоре с дольщиком (инвестором и т.д.), в соответствии с которым было начато строительство дома. Признание права собственности на такой объект недвижимости как на незавершенный строительством объект - практика больше отрицательная. При этом в Московской области и других регионах РФ имеется много и данной положительной практики.

Несмотря на то, что судебные прецеденты о признании права на долю в Инвестиционном проекте имеют недалекую историю возникновения, данная практика все больше и больше набирает свои положительные обороты. Стоит отметить, что право собственности по таким решениям суда зарегистрировать невозможно, однако они позволяют вывести права на свою недвижимость из конкурсной массы (продажи с торгов третьему лицу) при банкротстве застройщика.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра"