Какие дома и участки предпочитают покупать в Подмосковье (Россия)
Зимние месяцы показали положительную динамику роста сделок на рынке загородной недвижимости. В декабре их число увеличилось в среднем вдвое по сравнению с осенью 2010 года, в январе-феврале 2011-го – втрое.
Как говорят эксперты, покупатели выбирают преимущественно объекты класса эконом плюс. Также наблюдается повышение интереса к коттеджам, которые находятся на завершающей стадии строительства. Объекты с готовностью 70% и выше – фавориты на рынке загородных домов. Отсюда дефицит готовых и практически сданных проектов.
Их доля уменьшается – новых застройщики не выпускают, а анонсируемые новинки оказываются зачастую проектами, пережившими реконцепцию в сторону удешевления продукта. К примеру, в середине зимы на 18% увеличилась доля подобных объектов на юге Подмосковья, но покупатели берут их неохотно. Да и само направление считается не очень популярным. Наиболее интересными направлениями по-прежнему остаются Новорижское, Рублево-Успенское, Можайское, Киевское, Дмитровское.
Основной фактор, определивший динамику продаж, особенно в сегменте дальних дач, – спрос, который накопился за последний кризисный год.
– Уже к началу 2010-го финансово-экономическая ситуация стабилизировалась, – рассказывает гендиректор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. – Люди почувствовали себя более уверенно и стали смелее тратить деньги не только на покупку предметов первой необходимости, но и на приобретение дач. Кроме того, «весенние» покупки позволяли начать строительство или заселиться в готовый дом уже в течение предстоящего теплого сезона.
Если вернуться немного назад, можно заметить: в феврале и начале марта прошлого года продажи были единичными, а уже в апреле, когда погода позволила выбирать объекты более обстоятельно, произошел всплеск спроса. В мае же в силу традиционного спада активности из-за череды праздничных дней продажи в сегменте дальних дач снизились на 6–8%. Однако в июне снова выросли, превысив апрельский уровень примерно на 15%.
Затем наступило некоторое затишье. При этом отложенный спрос, сформировавшийся за полтора самых жарких летних месяца, оказался менее масштабным, чем весенняя, первая после кризиса волна. Поэтому в сентябре в целом по сегменту продажи оказались ниже, чем весной, на 10–15%. В октябре этот показатель упал еще на 5. А с начала ноября стала формироваться новая волна отложенного спроса. Это покупатели, которые выбирают объект, но не совершают сделку, ожидая конца ноября и декабря в расчете на скидки.
Иными словами, отложенный спрос рано или поздно «прорвет», и купить по разумной цене готовый дом в функционирующем поселке или дачу, строительство который будет вскоре закончено, окажется довольно сложно.
– При всем том существует еще ряд интересных предложений в доступной ценовой категории, – отмечает гендиректор компании RCF Capital Trust Илья Ануров. – Правда, речь идет об объектах на стадии строительства поселка. К примеру, покупателям предлагается дом площадью 100 кв. метров, соответствующий западным стандартам, с подведенными центральными коммуникациями плюс участок 6 соток. Стоимость такого предложения осенью 2010-го начиналась от 3,5 млн рублей. Сейчас – чуть дороже. Но на рынке появилось немало покупателей, которые готовы вложить в загородный дом уже около 5 млн рублей. Правда, такие покупатели предпочитают «более готовые» предложения – почти законченные дома, подведенные коммуникации или землю с подрядом, подведенными коммуникациями и ясным сроком окончания строительства.
А вот земельный рынок, отмечают аналитики, показывает небольшой спад по сравнению с минувшей осенью – спрос на участки без подряда сократился на 11%. И главная причина этого – участившиеся обманы покупателей таких участков. К тому же подтверждаются риски приобретения «шанхаев» (например, арест земель поселка «Серебряная подкова»). Мало кому хочется думать о судебных тяжбах или долгостроях.
– Покупатели, опасаясь замораживания проектов, начали отдавать предпочтение готовым поселкам с уже подведенными коммуникациями, построенными дорогами и въездными группами, детскими и спортивными площадками, ландшафтным дизайном, – говорит Ю. Севериненко. – Поэтому многие девелоперы были вынуждены расширять инфраструктуру, организовывать охрану, подводить коммуникации. Все это сказывается на себестоимости, особенно если строительство поселков осуществляется на кредитные средства.
По мнению гендиректора компании «Красивая земля» Ильи Сапунова, спрос на «голые» участки если и падает, то лишь у не совсем надежных компаний. У тех же, кто не занимается обманом покупателей, дела обстоят нормально. Если в начале 2010 года в Подмосковье насчитывалось примерно 120–130 поселков без подряда, то сейчас их уже 180–210. А к концу 2011-го, считает Сапунов, их число достигнет 220–240.
– Как правило, – говорит он, – покупателю предлагается на выбор от трех до пяти проектов, с которыми можно ознакомиться в show room. Для клиента это означает экономию не только времени, но и денег.
Таким образом, в сегменте поселков без подряда появляются новые опции, позволяющие покупателю выбрать оптимальный для себя продукт. При этом сохраняется главное конкурентное преимущество этого сегмента – цена. Почти половина земельных участков в Московской области стоят меньше 1 млн рублей, и пока нет предпосылок для того, чтобы этот показатель кардинально изменился.
