Ипотека: "за" и "против"

По данным IRN.ru, за первые 8 месяцев текущего года объем и количество выдачи ипотеки российскими банками (по сравнению с аналогичным периодом 2009 года) выросли более чем в 2 раза.

Факт "реанимации" интереса россиян к ипотечным сделкам подтверждают и участники рынка, пишет Журнал "Две столицы".

"Действительно, количество звонков с вопросами о приобретении жилья по ипотеке заметно увеличилось. По уступкам всего с начала 2010 года было предоставлено 12 ипотечных кредитов на общую сумму 66,2 млн рублей", - рассказала представитель ЗАО "Дон-Строй Инвест" Мария Шнейдер.

А вот мнение Константина Шибецкого, директора отделения агентства недвижимости "МИЦ-недвижимость": "Рынок ипотеки уже весной зажил активной жизнью. Улучшились условия кредитования - уменьшился первоначальный взнос. Поползли вниз процентные ставки и появились кредиты на строящееся жилье".

Да, но…

Между тем, несмотря на положительную динамику, ипотека в России по-прежнему не популярна. Почему? Разобраться в этом решил портал bank.ru и провел независимый опрос среди своих посетителей, в ходе которого выяснилось, что купить квартиру в ипотеку "предпочли" только 3% от всех респондентов.


Так, 45% опрошенных уверены, что ипотека в нашей стране затруднена из-за низких доходов населения, 33% недовольны высокими процентными ставками, а 17% - ценами на недвижимость. При этом на сложности при оформлении займа (сбор большого пакета документов, долгие сроки рассмотрения, частые отказы и т.д.) пожаловались лишь 2% участников опроса.


Опрос показал, что система кредитования покупки недвижимости в нашей стране весьма несостоятельна. И проблема даже не в том, чтобы оформить займ (сделать это, в принципе, несложно), а в том, что позволить себе сделать это могут далеко не многие.


Например, для покупки самой дешевой (стоимостью 4,5 млн рублей) 2-комнатной квартиры в Москве потребуется выплачивать ежемесячно на протяжении 10 лет 52,8 тысячи рублей, тогда как, по данным Росстата, средняя зарплата москвича составляет 38,7 тысячи рублей в месяц. И эти расчеты верны лишь при ставке в 10% годовых, которую еще нужно поискать.


Неудивительно, что более популярна ипотека у тех, кто совершает альтернативные сделки на вторичном рынке, то есть продает одну квартиру и покупает другую, большую по размеру. Такие сделки в Москве составляют около 80%.


Как сообщил нам директор Департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP Игорь Заугольников, ипотечные сделки в "эконом" классе составляют всего 7% от общего количества, в "бизнес" классе - примерно 8%, меньше всего (что ожидаемо) приходится на "премиум" класс - около 3%.


Нельзя упускать из виду и тот, весьма не радужный, факт, что, по данным Центрального банка, средняя ипотечная ставка в России намного выше, чем в других странах мира - 13,4% годовых. Для сравнения: в Финляндии жилье можно приобрести под 3,1-3,8% годовых, во Франции - под 3,15-5,1%, а в США - под 6-7,5%.

Ставки сделаны!

Согласно данным финансового супермаркета "Кредитмарт", в сентябре текущего года общее число банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке, составило 21. Количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участком на вторичном рынке жилья, оказалось даже меньше - всего 19.


Для последних месяцев характерна тенденция по возобновлению некоторыми банками программ рефинансирования ранее предоставленных ипотечных кредитов. На сегодняшний день количество таких банков пока ограничено, в основном, это госбанки: Сбербанк, "ВТБ24", "Банк Москвы", "Газпромбанк", КБ "МИА" (ОАО) и BSGV.


Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2010 года опустилась до 15,96% (в августе этого года она составляла 16,27%, а в августе 2009-го - 20,29%).


Кстати, максимальный срок кредита по программам кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке может "растянуться" на 50 лет, тогда как по целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости и по кредиту на покупку дома с земельным участком - всего на 30 лет.

Минимальные и максимальные ставки по ипотечным продуктам в III квартале 2010 года

Источник: "Кредитмарт"

Эксперты советуют

Некоторые эксперты рынка недвижимости прогнозируют снижение популярности ипотеки в 2011 году. Дело в том, что в следующем году увеличатся обязательные отчисления в фонд оплаты труда (ФОТ) и составят уже 34%. Специалисты уверены, грядущие изменения не только не заставят работодателей "обелять" зарплату, а, напротив, вынудят их посильнее "затянуть пояски" своим работникам. Соответственно, желания взять ипотеку у таких сотрудников практически не останется.


Поэтому, если Вы все-таки решитесь на столь ответственный шаг, рекомендуем внимательно отнестись к советам наших экспертов - ведущих игроков рынка ипотеки.


Константин Шибецкий: "Если Вы планируете приобрести жилье по ипотеке, не откладывайте это на неопределенный срок, поскольку количество предложений на рынке медленно, но верно уменьшается, следовательно, ухудшается возможность выбора оптимального варианта. Ставки по кредитам вышли на докризисный уровень, а кое-где даже опередили его".

Игорь Заугольников, директор Департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, посоветовал при выборе ипотечной программы внимательно изучить проценты по документам - учитывая все возможные комиссии и надбавки, чтобы потом не вылезли разного рода "сюрпризы".


Кроме того, не нужно бояться уточнять у банков информацию о совместных программах с застройщиком. Во-первых, подобные программы могут позволить себе только крупные девелоперы, а во-вторых, лояльность к таким покупателям со стороны банков гораздо выше, чем к сторонним покупателям.


И наконец, не стоит ждать снижения ставок. Так как с весны 2011 года цены на загородную недвижимость будут расти, и выигранный низкий процент можно не заметить из-за выросшей цены.


Светлана Крошкина, директор департамента розничных операций "Инвестторгбанка" напомнила, что ставка по кредиту обычно зависит от первоначального взноса - чем больше Вы накопили, тем меньше ставка.


Мария Шнейдер порекомендовала внимательно отнестись к выбору валюты кредита: "желательно, чтобы Ваши доходы были в той валюте, в которой Вы берете кредит".


Александр Серебряков, заместитель генерального директора компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотечным программам, уверен, что лучший совет - не давать советов. Но если произвести расчеты, то становится очевидным, что деньги быстро обесцениваются. Инфляция является общим показателем, не в полной мере отражающим рост цен на всех рынках. Так, на рынке недвижимости за последние 10 лет рост цен составил 683%.

В завершение, для тех, кто мечтает о новом доме, напомним, что основное назначение ипотечных кредитов заключается в предоставлении возможности улучшить жилищные условия уже сегодня, ведь накопить на квартиру за короткий срок удается немногим, а жить в собственном жилье хочется всем и сейчас. Взвесив все "за" и "против" примите правильное решение!
 

Финмаркет