Цены на жилье в Латвии
Экономика Латвии пережила одну из худших рецессий в Европейском Союзе, но теперь впервые за девять кварталов непрерывного снижения ВВП страны пошел вверх. По данным Центрального бюро статистики Латвии, рост экономики в III квартале 2010 составил 2,7 % в годовом исчислении.
Восстановление экономики началось после того, как правительство Латвии осуществило внутреннюю девальвацию, снизив зарплаты и пенсии. Кроме того, был сокращен бюджет, и повысились налоги.
Рост цен
На фоне экономического роста повышаются цены на объекты жилой недвижимости в Латвии, особенно в Риге.
C 2004 по 2007 годы цены увеличивались более чем в два раза. По данным Национального бюро статистики, средняя цена на жилье в Латвии выросла на 311 % (228 % с учетом инфляции): со 148 латов/м² (210 евро) в 2004 году до 862 латов/м² (529 евро) в 2007. В Риге средняя цена выросла на 267 % (193 % с учетом инфляции): с 229 до 841 лата/м² (с 325 до 1 193 евро/м²).
Во всех регионах Латвии зафиксировано значительное повышение цен. С 2004 по 2007 годы в Видземе, Курземе и Земгале средняя цена на недвижимость выросла на 300 % (220 % с учетом инфляции). В Латгалии, регионе на юго-западе Латвии, цены выросли на 211 % .
Согласно данным компании Arco, ведущего агентства недвижимости стран Балтии, цены на жилье в Латвии начали падать во второй половине 2007 года. Средняя цена квартиры в Риге выросла на 35 % в 2005 году и на 62 % в 2006, но в 2007 цены упали на 2,85 %.
В декабре 2008 средняя цена на стандартные квартиры в Риге упала на 41 % (с учетом инфляции) по отношению к предыдущему году. В сентябре 2009 цена снизилась на 74,5 % по сравнению с 2007 годом, составив 487 евро/м².
В период с января по октябрь 2010 цена на однокомнатную квартиру повысилась на 33 % и составила 662 евро/м². Цены на квартиры из четырех и более комнат выросли на 21 %, достигнув 572 евро/м². Согласно отчёту Arco, средняя цена на квартиру в Риге в сентябре 2010 повысилась на 26 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Однако рынок аренды в Латвии все еще испытывает последствия кризиса. В IV квартале 2009 стоимость аренды квартир в Риге снизилась на 35–40 % по отношению к III кварталу, в Старой Риге — на 12–30 %.
Почему растут цены?
Многие недоумевают, почему в Латвии растут цены: в 2009 году латышская экономика сократилась на 18 %, а безработица в стране достигла самого высокого в Европе уровня —19,4 %.
Большую роль сыграли спекуляции с недвижимостью. Согласно данным исследования, доля спекулятивных сделок во время бума на недвижимость составила от 15 до 30 %.
Повышение цен объясняется также тем, что правительство настроено оптимистично. Ожидается, что рост экономики в 2011 году составит 3,5 %.
Еще одна причина резкого повышения цен на недвижимость — избыток предложения. Это означает, что в течение следующих лет рынок строительства останется вялым.
До того, как Латвия вышла из СССР, ежегодно сдавалось в эксплуатацию более 10 000 квартир. В период с 1995 по 1999 годы количество завершенных проектов сократилось до 2 000, а в 2000–2003 годы — до 1 000.
Оживление на рынке жилищного строительства началось лишь в 2004 году. Количество завершенных проектов достигло 9 319 единиц жилья в 2007, но затем их число стало сокращаться, составив 8 084 объекта в 2008 году, а в 2009 году — 4 160.
Некоторые объекты, строительство которых началось в 2006–2007 годах, по-прежнему не завершены. Сегодня строится мало зданий. Несмотря на это, избыток предложения на рынке недвижимости продолжает увеличиваться.
Иностранные покупатели, преимущественно из России, скупают земельные участки и незавершенные объекты. По сравнению с пиковыми показателями 2007 года цены на жилье упали на треть, поэтому покупка недвижимости в Латвии считается выгодной. С конца 2009 года объем сделок стабильно растет.
Ипотека стала менее доступной
В последние годы увеличилась активность на рынке ипотечного кредитования. Этому способствуют низкие процентные ставки и поддержка со стороны иностранных банков. В период с 2004 по 2006 годы объем выданных кредитов вырос на 90 % в годовом исчислении. Несмотря на то, что уже в 2007 году стали проявляться первые признаки грядущего кризиса, ежегодно рынок ипотеки рос в среднем на 44 %. Доля ипотечного кредита в ВВП в 2000 году составила 2 %, а в 2007 году — 33,75 %.
В начале 2007 года каждый третий житель Латвии уже испытывал трудности с выплатой кредита. Ситуация резко ухудшилась, когда мировая инфляция затронула экономику страны, и правительство приняло меры, чтобы ограничить приток спекулятивных инвестиций. В 2007 году правительство Латвии ужесточило условия кредитования: размер первоначального взноса составил 10 %. Кроме того, были введены дополнительные налоги на спекулятивные транзакции. В сочетании с растущими процентными ставками, правительственные меры охладили рынок Латвии. Количество транзакций на рынке недвижимости сократилось на 65 % в 2008 году, достигнув самого низкого уровня за семь лет.
Несмотря на то, что Латвия является членом Европейского Союза с 2004 года, переход на евро планируется лишь в 2014 году. В 2004 году в латах было выдано более 40 % кредитов, в 2006 — 27 %, в 2007 — 18 %. С 2008 года 80–90 % кредитов предоставляется в евро. В основном кредиты выдаются с переменными процентными ставками.
