Аренда квартир как показатель экономики. Москва. Россия
Трудовые мигранты среднего звена вернулись в Москву
России в плане миграционной подвижности далеко до США – здесь люди в основном привязаны к семейном очагу. Но все равно данные об аренде квартир свидетельствуют о росте или спаде экономики в регионах страны, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В Москве риелторские агентства показывают прирост цен найма квартир, хотя и в разных масштабах.
Но рост стоимости аренды в столице однозначно доказывает рост экономики вкупе с увеличением доходов экономически активной части населения. Пока, правда, на среднем и выше среднего уровне менеджмента.
Как отмечают эксперты компании «МИЭЛЬ-Аренда», показательным моментом для февраля 2011 г. стал разрыв между спросом и предложением в самом востребованном ценовом сегменте городских квартир (от $1000 до $3000 в месяц) – в феврале он составил 2,8 раза.
В целом спрос на аренду квартир в Москве в феврале 2011 г. по сравнению с январем изменился незначительно и составил всего 1,6%. Арендодатели же словно почувствовали приток арендаторов на рынок, и предложение, миновав минимальный январский порог, начало увеличиваться. Рост предложения по отношению к январю составил 16,1%.
Максимальным спросом в феврале пользовались квартиры ценового диапазона от $1000 до $3000 в месяц (46,6%). Они же занимали лидирующую позицию и в структуре предложения (50%). На втором месте по количеству предлагаемых квартир стал самый дешевый сегмент – до $750 месяц (26,2%). Спросом же больше пользовались квартиры от $750 до $1000 в месяц (второе место в структуре спроса, что составляет 33,5%). (См. «Картина карандашом»: аренда квартир в цифрах».)
По итогам февраля потенциальный спрос на аренду квартир по сравнению с аналогичным периодом января увеличился почти на 30%. Такие данные сообщили в отделе аренды департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья». «С начала февраля рынок аренды жилья в столичном регионе развивается по вполне ожидаемому сценарию: умеренное поведение потенциальных нанимателей и собственников жилья не сопровождается заметным изменением среднего уровня арендных ставок», – говорит Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья».
По мнению агентства «Пересвет-Недвижимость», за 2010 г. арендные ставки на столичном рынке значительно повысились в сегменте экономкласса: однокомнатные квартиры возросли в цене на 19%, двухкомнатные на 15%. По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании, традиционно наибольший рост ставок наблюдался в сентябре и октябре. Зимой 2010 г. арендные ставки на наиболее востребованные однокомнатные квартиры в среднем составляли 21 000 руб. в месяц. В августе-сентябре ставки повысились до 23 000, а в октябре до 25 000 руб. в месяц. В кризисный 2009 г. за 25 000 руб. можно было найти двухкомнатную квартиру.
«Следует отметить, что спрос превышает предложение практически по всем ценовым диапазонам, – подчеркивает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», – исключая разве что самые дорогие квартиры от $6000 в месяц и выше. Но особенно показательным является разрыв более чем в два раза между спросом и предложением в самом ходовом сегменте – от $1000 до $3000 в месяц. Это как минимум говорит о том, что трудовые мигранты среднего звена – служащие, работники офисов и так далее – все те, кто может позволить снимать себе квартиру за такую цену, вернулись в Москву».
Высокобюджетная аренда
Одной из главных тенденций прошлого года стало возвращение на рынок аренды корпоративных клиентов. По данным экспертов Penny Lane Realty, количество компаний, снимающих жилье для сотрудников, возросло до 75% от общего числа клиентов, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Изменился и национальный состав арендаторов. Впервые за два кризисных года количество россиян превысило количество иностранцев, которых по сравнению с 2008 г. стало меньше на 25%. Однако, несмотря на общее снижение их числа, бюджеты на аренду квартир среди граждан Великобритании и США возросли, а среди французов, японцев и швейцарцев, напротив, снизились. В итоге иностранные арендаторы сосредоточились на предложениях по цене $3000–8000 в месяц. (См. «Картина карандашом»: аренда квартир в цифрах».)
Отложенный спрос, накопленный в последние месяцы прошлого года, будет реализован в первом квартале 2011 г. Этот фактор окажет влияние на структуру рынка аренды в целом: наиболее ликвидные и адекватно оцененные квартиры бизнес- и премиум-класса мгновенно уйдут, что может вызвать незначительное удорожание стоимости аренды в этих сегментах – от 2% до 5%. К осени 2011 г. эксперты прогнозируют сезонный рост спроса. Более того, он может превысить существующее предложение на рынке, что подстегнет цены еще на 5-10%.
«Целый ряд объективных причин указывают на потенциал роста ставок аренды квартир в столице уже в 2011 г., – говорит Георгий Дзагуров. – Во-первых, объем предложения ограничен, и ожидать его роста в связи со спадом строительства не приходится. Во-вторых, без постоянного роста цен на покупку недвижимости ипотека (11% и выше) значительно уступает аренде (2-5% годовых). В-третьих, разрыв в доходности от сдачи в аренду квартир (2-5%) и коммерческих площадей (8-12%) в развитых странах имеет тенденцию к сокращению, то есть в будущем доходность сдачи в аренду коммерческой и жилой недвижимости будет сравнима. В-четвертых, цивилизация берет свое. Граждане становятся мобильнее, а этой характеристикой арендованное жилье отличается от приобретенного, где вы практически бросили якорь. Если мы верим в то, что активное население будет чаще переезжать, то арендовать не только удобнее, но и выгоднее, ведь годовая аренда порою сравнима с комиссией при продаже. И сложная транспортная ситуация в городе вновь работает на повышение ставок аренды. Снимать жилье ближе к работе – значит, экономить время и силы на проезд к месту работы».
Анализ инвестиционно привлекательных квартир
Специалисты компании EVANS на основе собственной базы объектов провели оценку московских квартир, рассчитав, какую доходность может принести аренда той или иной квартиры в зависимости от вложенных в нее средств. Оказалось, что наибольшая прибыль – от инвестирования в квартиры, расположенные в дореволюционных зданиях или качественных сталинских домах в престижных центральных и западных районах Москвы.
«Доходность от аренды московских квартир достаточно высока по сравнению с другими развитыми рынками и в определенных сегментах может достигать от 6% до 10% годовых, – говорит управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова. – При этом содержание недвижимости пока не очень дорого обходится большинству владельцев. Поскольку значительную часть состоятельных арендаторов по-прежнему составляют иностранцы, наилучшую доходность дают квартиры, расположенные в центре города или рядом с иностранными школами. По результатам нашего анализа, квартиры в новых домах не попали в список объектов с хорошей доходностью из-за высокой цены приобретения».
Что дальше
«В следующем году мы ожидаем снижения объема предложения, – говорит Георгий Дзагуров. – Предпосылки для этого есть уже сейчас: наиболее привлекательные и при этом адекватно оцененные квартиры стремительно уходят с рынка. А новые объекты вряд ли появятся ранее второго квартала следующего года».
В бизнес-классе предложение превышает спрос, не согласны специалисты «Пересвет-Недвижимости». Сегмент дорогих квартир до сих пор не оправился от кризиса, сказывается значительное сокращение запросов от компаний, снимающих квартиры для руководящих лиц. Арендные ставки на квартиры бизнес-класса не слишком отличаются от размера ипотечного взноса и подобные предложения скорее интересуют временно работающих, но высокооплачиваемых квартиросъемщиков, не желающих приобретать дорогостоящую недвижимость в столице.
Наглядно
За аренду самой большой «единички» в Москве просят 70 000 руб., по данным управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Это соответствует среднему ежемесячному доходу девяти уборщиц или одного высококвалифицированного косметолога, работающего в престижном салоне красоты, по данным сайта job.ru.
Разноплановый рынок
Аренда комнаты, оказывается, всего на 5000 руб. дешевле найма доступной квартиры. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость самой дешевой московской квартиры, предлагаемой в аренду в феврале, составила 18 000 руб. Это всего на 5000 руб. больше среднерыночной цены найма комнаты в столице.
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», самым дешевым предложением на московском рынке аренды в феврале 2011 г. оказалась малогабаритная квартира площадью 17 кв.м с кухней 2 кв.м, расположенная в кирпичном доме на ул. Плющева (ВАО). Стоимость найма такой квартиры оценивается в 18 000 руб. в месяц. Это всего на 4900 руб. меньше по сравнению со средней стоимостью найма комнаты в Москве, которая по итогам февраля составила 13 100 руб. в месяц.
В целом средняя стоимость найма однокомнатной квартиры экономкласса в столице по итогам февраля 2011 г. составила 26 800 руб. в месяц. Цена аренды двухкомнатной квартиры данной ценовой категории осталась на уровне 37 100 руб. в месяц. И, наконец, цена аренды трехкомнатной квартиры в Москве по итогам отчетного периода составила 52 100 руб.
Традиционно самые низкие арендные ставки были зафиксированы в ВАО и ЮВАО, где средняя стоимость найма однокомнатной квартиры оценивалась в 25 400 и 25 600 руб. соответственно. Цены аренды двухкомнатных квартир здесь составили 33 400 и 35 100 руб., а трехкомнатных – 47 400 и 48 700 руб. в месяц.
Самые высокие арендные ставки по итогам февраля отмечены в ЦАО (это традиционно, по оценке www.irn.ru), где стоимость найма однокомнатной квартиры в среднем составила 29 900 руб. в месяц, двухкомнатной – 43 100 руб. в месяц, трехкомнатной – 61 200 руб. в месяц. Общий объем предложения на рынке аренды квартир в Москве составил 37 600 объектов.
