ZAGRANICA.BY - Полезно

Преимущества покупки недвижимости в Португалии

nospam@example.com () — Tue, 22 Nov 2011 13:10:11 +0000

Несмотря на все проблемы в экономике страны, недвижимость в Португалии и сегодня является привлекательным вариантом для инвестиций. Это западноевропейское государство считается самым солнечным в Европейском союзе, а его климат позволит комфортно себя чувствовать практически круглый год.

Сегодня Португалия оказалась в серьезном экономическом кризисе, не последнюю роль в котором сыграли и проблемы на рынке недвижимости. Власти страны предпринимают все возможные шаги для того, чтобы сделать недвижимость в Португалии привлекательной для иностранцев. Так, в стране отсутствуют любые ограничения на покупку домов иностранцами. Кроме того, каждый иностранный гражданин, купив недвижимость в Португалии, имеет право получить на полгода вид на жительство не только для себя, но и для членов своей семьи.

Из-за финансовых проблем сегодня недвижимость в Португалии стоит очень дешево, особенно для привыкших к высоким ценам европейцев. На сегодняшний день дороже всего стоят дома, расположенные на побережье океана в курортных зонах. Эксперты отмечают, что рано или поздно цены на местные квартиры и дома поползут вверх, а значит, инвестировать в местную недвижимость представляется целесообразным. В то время, когда у Вас нет возможности проживать в своем доме на территории Португалии, можно выгодно сдавать жилплощадь в аренду.

Если у покупателя недостаточно собственных средств, то есть возможность взять ипотечный кредит. Правда, низкие процентные ставки компенсируются сложностями кредитования иностранцев местными кредитно-финансовыми учреждениями.

Аренда недвижимости за границей: как сэкономить?

nospam@example.com () — Tue, 14 Jun 2011 10:52:49 +0000

Наступило лето, горячая пора для любителей отдыха за границей. Опытные туристы все чаще стараются поселиться не в отеле или гостинице, а взять в аренду дом или квартиру, поселиться в нее со своими родными или друзьями. Как можно сэкономить на аренде недвижимости за рубежом?

Обязательным условием успешной и дешевой аренды недвижимости за границей является планирование отпуска еще за несколько месяцев до его наступления. Любому владельцу недвижимости за границей очень важно, что бы его дом или квартира не оказались пустыми в разгар курортного сезона. Поэтому, эксперты рекомендуют за несколько месяцев до поездки за границу начать поиск конкретного дома или квартиры для заселения. В таком случае, вы можете рассчитывать на существенную скидку в 20 или даже 30 процентов. В частности, на Кипре летом цена аренды виллы составляет 1,5 тысячи евро в неделю, в то время, как в январе или феврале можно договориться об аренде такого роскошного места проживания за сумму в 700-800 евро. Если вы поздно узнали о такой возможности – не беда. В случае, если вам очень понравится то жилье, в котором вы провели свой отпуск в этом году, обязательно поговорите с хозяином о возможности аренды недвижимости за рубежом и на следующий год, безусловно, с определенной скидкой.

Соблюдайте простой принцип – чем большей компанией вы будете отдыхать, тем дешевле вам обойдется аренда недвижимости за границей. Если в гостинице чаще всего плата берется с каждого человека, то вот частные виллы или дома сдаются по фиксированной цене, вне зависимости от количества проживающих. Вот вам отличный пример: в Турции можно снять однокомнатную квартиру за 200 евро в неделю. Естественно, много людей в одной комнате жить не смогут – максимум двое. В итоге получается по 100 евро в неделю с каждого. А вот вилла с тремя спальными комнатами в мае стоит примерно 500 евро в неделю. Зато там можно поселиться шестерым, а это уже 80 евро с человека.

Любому эксперту в туристической отрасли известен феномен потоков отдыхающих. То есть, повторяются ситуации, когда в определенные месяцы года огромное количество туристов едет в одни и те же курортные районы. Естественно, в разгар туристического сезона аренда недвижимости за границей обойдется в кругленькую сумму. С другой стороны, не обязательно поступать как все, ведь отдохнуть в той же Испании можно не только во время бума в августе, но и в июне или мае. Экономия на аренде получится внушительная: в августе цены составляют 800-900 евро, а вот в июне можно легко найти себе такую же недвижимость за 400-500 евро в неделю. Многое зависит и от места отдыха – более раскрученные курорты являются и более дорогостоящими, а ведь по качеству им не уступают спокойные, дешевые места для отдыха.

Можно отказаться от излишне дорогого жилья, если вид из окна или наличие посудомоечной машины для вас не критично. Ведь на стоимость аренды недвижимости за границей влияет множество факторов. К примеру, в Черногории стоимость во многом зависит от близости к морю. Если вы намерены поселиться рядом с пляжем, то стоимость аренды будет составлять 50 евро в неделю, а вот дома подальше от моря будут стоить 30-40 евро. Отличный вариант – это взять автомобиль напрокат – в таком случае экономия на аренде недвижимости получиться еще существеннее – ведь вы сможете рассматривать и варианты домов в нескольких километрах от моря.

Стоимость аренды недвижимости за границей сильно зависит и от того, на какой срок вы намерены снять дом или квартиру. Чем дольше срок аренды – тем большую скидку вы можете требовать от хозяина недвижимости. В Египте неделя проживания в двухкомнатной неделе обойдется в 200 долларов, в месяц – 450 долларов. Если же вы предложите жить в квартире три месяца, то это обойдется вам в 400 долларов за месяц проживания. Стоит отметить, что некоторые агентства будут требовать от вас внести залог в размере месячной платы – на тот случай, если вы решите съехать раньше, чем планировали.

Покупаем недвижимость за рубежом. Советы

nospam@example.com (Andrey) — Thu, 24 Mar 2011 20:45:44 +0000

Перед покупкой все должно быть максимально продумано, подготовлено, предусмотрено и, конечно же, понятно самому покупателю...

Многие люди, желающие приобрести недвижимость в зарубежной стране, зачастую задаются вопросом «с чего следует начинать? как сделать все максимально правильно, чтобы потом не жалеть о потраченном времени и деньгах?»

Выбрав понравившийся вариант недвижимости, потенциальный покупатель, как правило, едет в зарубежную страну, где в сопровождении местного агентства лично знакомится с объектом. Побывав в стране местоположения объекта недвижимости и получив от агентства всю необходимую информацию об объекте, процессе оформления сделки, сопутствующих платежах, налогах и прочих организационных моментах, покупатель может на месте принять решение.

Перед покупкой все должно быть максимально продумано, подготовлено, предусмотрено и, конечно же, понятно самому покупателю.

Итак, после принятия решения о покупке внимательно читайте договор. Не лишним будет перевести договор на русский язык. Лучше всего это делать с помощью сертифицированного переводчика. Обязательно проверьте правильность ваших паспортных данных, точное наименование объекта купли-продажи с указанием площади и местоположения.

В договоре должны быть прописаны такие моменты как график платежей, штрафные санкции, статус права собственности, переход права собственности от продавца к покупателю, обременения, если есть. Важным приложением являются спецификации объекта, где указано, какие материалы использованы при отделке и т.п.

Если объект приобретается на стадии строительства, обращайте внимание на приложения к договору, где обязательно должны быть чертежи объекта с указанием его размеров и общий план проекта с указанием расположения самого объекта, состояние будущей отделки, условия подключения электричества, а также обязательства застройщика по устранению возможных недоделок и т.д. В параграфе, где будут прописаны штрафные санкции при задержке оплаты покупателем, смотрите, чтобы был пункт штрафных санкций, применяемых к застройщику при задержке или невозможности строительства приобретаемого объекта.

Попросите предусмотреть в договоре пункт, в котором будут оговорены основания и условия возврата внесенного задатка в случае отказа от сделки по той или иной причине. И наконец, оцените свою возможность соблюсти указанные в документе сроки совершения сделки.

Да, и самое главное, читайте все, что написано мелким шрифтом!

Источник информации

Фракционное владение недвижимостью

nospam@example.com (Andrey) — Tue, 28 Dec 2010 23:20:18 +0000

За каждым из собственников объекта недвижимости закрепляется право посещения объекта в год на несколько недель или месяцев на время курортного сезона, и на определенный период в остальное время...

Приобретение недвижимости за рубежом с целью проведения там отпуска может позволить себе не каждый. Не говоря уже о том, что, если вы не миллионер, такое крупное вложение денег буквально обязывает каждый отпуск отдыхать в одном месте. А о покупке элитной виллы и задумываться не приходится.

Однако, если очень хочется иметь «дачу» в другой стране, зарубежный рынок курортной недвижимости предлагает очень привлекательную схему, которая пока еще не распространена у наших соотечественников. Да и для заграничных стран это явление относительно новое. Так называемое фракционное владение недвижимостью позволяет, с одной стороны, ежегодно отдыхать в роскошном собственном доме за рубежом, а с другой - не выплачивать его полную стоимость.

Что такое фракционное владение

Фракционное владение, по сути, является одной из форм долевой собственности.

Как правило, за каждым из собственников объекта недвижимости закрепляется право посещения объекта в год на несколько недель или месяцев (обычно от двух недель до трех месяцев) на время курортного сезона, и на определенный период в остальное время.

В отсутствие владельцев уход за объектом осуществляет управляющая компания.

Таймшер и фракции: в чем разница

На первый взгляд, схема фракционного владения недвижимостью сходна с печально известной схемой таймшер. Напомним, что таймшер - это покупка курортной недвижимости в собственность на фиксированный отрезок времени в течение года.

При покупке фракции вы также получаете право пользования недвижимостью на определенный период. Однако, по сравнению с таймшером, в данном случае ваши права полностью защищены юридически.

Важно помнить, что недобросовестные продавцы недвижимости нередко используют термин «фракционное владение», под которым на самом деле прячутся таймшеры.

Основным отличием фракционного владения является то, что инвестор получает свидетельство государственного образца о праве собственности на приобретенный объект, его имя вносится в реестр.

Владельцем какого объекта вы сможете стать

Одно из основных преимуществ фракционного владения - возможность приобрести такой объект, который при обычной схеме покупки стоил бы очень дорого.

Элитная вилла на популярном гольф-курорте, люксовые апартаменты в горах или же первоклассное бунгало прямо на берегу моря - воспользовавшись фракционной схемой, владельцем любого из этих объектов вы можете стать, не опасаясь пробить дыру в собственном бюджете. Заманчиво, не правда ли?

Интересно, что на фоне мирового финансового кризиса по схеме фракционного владения стало возможно приобрести не только недвижимость, но и самолеты, яхты и другие «атрибуты» красивой жизни. Это связано с тем, что для многих людей привычный стиль жизни стал непозволительной роскошью. Но поскольку отказываться они от нее не готовы, фракционное владение стало чуть ли не единственной возможностью сохранить привычный уклад вещей.

Конечно, желание красивой жизни - далеко не единственное у тех, кто предпочитает пользоваться недвижимостью через фракционное владение.

Например, в США, где фракционная недвижимость распространена больше, чем в других странах, при покупке элитной недвижимости по данной схеме инвестор существенно экономит на уплате так называемого налога «на дорогую недвижимость». Каждый участник долевого владения в итоге оплачивает часть налога в соответствии со своей долей.

Что делать с фракцией, если она больше не интересна

То же самое, что и с любым другим объектом недвижимости. Свою долю можно как продать, так и подарить и даже внести ее в завещание.

Как правило, продажа объекта осуществляется при помощи управляющей компании, поэтому вам не придется долго ждать, пока на вашу фракцию найдется покупатель.

Где найти?

Массовый спрос на фракционную недвижимость начался в США и Европе совсем недавно: буквально вместе с началом финансового кризиса.

Покупателю из России для того, чтобы найти такой объект, придется изрядно потрудиться.

Предложений по продаже объектов фракционной недвижимости за рубежом в настоящее время очень много, но российские агентства недвижимости, как правило, ими не занимаются: это просто невыгодно. А американские и европейские управляющие компании, продающие фракции, пока на наш рынок не спешат. Однако можно попробовать подыскать объект на зарубежных интернет-ресурсах или же непосредственно приехать в интересующую вас страну.

Фракционная недвижимость в США - на родине этого явления - довольно привлекательна из-за обилия предложений и низких цен. Но мы бы не рекомендовали ее нашим соотечественникам из-за сложностей с получением визы. Поэтому выбирать объект следует в тех странах, которые более гостеприимно относятся к инвесторам из России. Предложения есть практически во всех странах Европы и даже в ЮАР.

Источник информации

Доступная недвижимость в Европе

nospam@example.com (Andrey) — Tue, 28 Dec 2010 23:10:22 +0000

Риелторы называют следующие страны: Латвия, Литва, Эстония, Германия, Австрия, Чехия, Болгария, Венгрия, Румыния, Греция, Испания, Италия, Хорватия и соседняя Черногория, а также европейская часть Турции...

Хорошая недвижимость за границей стоит хороших денег. Но есть случаи, когда цена жилья ниже обычной и привлекает покупателей сразу. От чего зависят цены на недвижимость и как отличить действительно выгодный вариант - вот то, что часто волнует покупателей зарубежного жилья.

Для начала стоит определиться, в какую сумму укладывается понятие «доступная недвижимость». В Москве или Санкт-Петербурге среднестатистическая квартира стоит около 4-5 000 000 рублей, в других регионах России уровень цен может быть ниже. Жилье в Европе по цене 2 000 000 рублей (50 000 - 70 000 долларов) вполне можно назвать доступным.

По большому счету, купить недорогое жилье в пределах этой суммы можно в любой стране. Но эксперты в области сделок с европейской недвижимостью называют несколько стран, в которых можно подобрать оптимальный вариант, - то есть удобное, современное жилье в хорошем районе и с развитой инфраструктурой. При этом, понятно, имеются в виду страны со стабильной политической ситуацией, хорошим уровнем жизни и комфортным климатом.

Риелторы называют следующие страны: Латвия, Литва, Эстония, Германия, Австрия, Чехия, Болгария, Венгрия, Румыния, Греция, Испания, Италия, Хорватия и соседняя Черногория, а также европейская часть Турции.

По сравнению с остальными странами самые низкие цены на жилье в Болгарии, Черногории и соседних странах Восточной Европы, но соотношение цены и качества оптимально в странах Западной Европы. В Прибалтике можно купить домик за 26 000 евро (Эстония) или квартиру за 50 000 евро в центре Таллина.

В восточном Берлине в Германии и вообще в восточной части страны недвижимость дешевле, чем в западной. К примеру, двухкомнатная квартира в одном из центральных районов Берлина может стоить 60 000 евро. За пределами столицы цена может опуститься и до 25 000 евро. В кризисном 2009 году можно было купить двухкомнатную квартиру в Берлине в неплохом состоянии площадью 55 кв. м за 18000 евро. Понятно, что такие выгодные предложения очень быстро находят покупателей.

Южная Европа - один из самых востребованных регионов на рынке недвижимости. Популярностью среди иностранных покупателей пользуются юг Италии и побережье Адриатического моря (в отличие от более дорого берега Тирренского моря), а также Испания. Здесь, в прибрежной курортной Косте-Браве, нетрудно найти какую-нибудь квартиру-студию в первой линии моря за 55-60 000 евро.

Черногория - интересная и уютная страна со средиземноморским климатом на побережье, из которой нетрудно добраться в ту же Италию: они разделены Адриатическим морем. Здесь, в одном из курортных городов, квартира с гостиной и спальней, с видом на море, может стоить 35 000 евро. В чешском городе-курорте Марианске Лазне цена однокомнатной квартиры в центре, в трехэтажном кирпичном доме, составляет примерно 40 000 евро.

В общем-то, даже за 5000 долларов можно приобрести жилье в Европе: небольшой деревенский домик в Хорватии или Болгарии. Такую недвижимость можно было бы рассматривать как дачу в Европе. И пусть там неподалеку будет река, море и прочие провинциальные радости, но минусы в виде печного отопления, возраста постройки и плохой транспортной доступности перекроют все финансовые плюсы.

Болгария, наряду с Хорватией и Черногорией, предлагает самые низкие цены на недвижимость в Европе. Период активных продаж в разгаре, особенно если учесть, что эта страна - член Евросоюза и что в 2011 году Болгария вступает в круг стран Шенгенского договора. Безвизовый режим со странами Европы - фактор, который кардинально повлияет на уровень цен на болгарскую недвижимость. И если сейчас хорошую квартиру можно купить за 40 000 евро (даже в курортной области Солнечный Берег), то через год-два цены подрастут.

Почему недорого?

залоговое жилье

Продажа залогового жилья в России малопопулярна, но в Европе это нормальное явление. Если заемщик, взявший недвижимость в ипотеку, начинает испытывать трудности с выплатами, он может продать эту недвижимость сам, либо продажа происходит по решению суда. Залоговое жилье продается и в целях улучшения жилищных условий, поэтому покупка европейского залогового жилья не является риском, зато выгодна в финансовом плане. Цена залоговой квартиры может упасть до 20% по сравнению с рыночной, а в некоторых случаях и до 50%.

кооперативная собственность

Дешевая недвижимость за рубежом может быть кооперативной собственностью. Такое встречается в странах бывшего соцлагеря, - например, в Чехии, а также в Турции. На севере Чехии, в районе Теплице, особенно много такого жилья. Покупатель получает в собственность не саму квартиру, а долю, пай, правда, с возможностью в будущем выкупить всю квартиру в частную собственность. Но возможность эта может так и не появиться, так как приватизация кооперативного жилья требует выплаты другими членами кооператива своих паев. Кооперативная недвижимость - это бюджетный вариант, однако в будущем могут возникнуть проблемы с ее продажей. К тому же, такое жилье дороже в обслуживании, но этот нюанс можно обернуть в свою пользу, настаивая на снижении цены при покупке.

недорогое обслуживание

В Болгарии и Турции жилье сравнительно недорого обслуживать. Например, в Болгарии налог для всех один - 0,15%, а для частных лиц налог на 50% меньше. Кроме того, налог можно вносить по частям или внести полностью до 31 марта, чтобы получить скидку в 5%. Вода и электроснабжение обойдутся в 10 евроцентов за 1 кВт и 50 евроцентов за куб. м. Кстати, в Болгарии часто указывают площадь квартирывместе с лестничной клеткой.

Также доступной недвижимость в Европе делает низкая стоимость земли, рабочей силы и строительства в целом, удаленное расположение объекта, малая привлекательность региона. К примеру, на севере Чехии большая проблема с трудоустройством. В Турции предлагается самая дешевая недвижимость в провинции Мерсин. Хотя она обладает богатой историей, достопримечательностями и средиземноморским климатом, туда сложно добраться: перелет через Стамбул-Адану и 200 км на автомобиле. Кроме того, очень слабо развита международная инфраструктура.

Риски

Очевидно, есть подводные камни, о которых нужно знать, приобретая зарубежное жилье. Каковы же риски при покупке доступной недвижимости в Европе?

Максим Юрьевич Симунин, директор агентства недвижимости «Диос», утверждает: «В настоящее время при покупке жилья в собственность в Европе рисков нет. При этом я не рассматриваю Беларусь, Украину, Молдову с Приднестровьем и Турцию с Северным Кипром».

В пользу этого утверждения говорят некоторые факты. Например, в Германии по закону землю невозможно продать с долгами. К тому же, если недвижимость покупается для отдыха, ее можно сдавать в аренду, минимизируя расходы на содержание. Кстати, грамотные специалисты агентств обратят ваше внимание на ежегодные налоговые выплаты, расходы на обслуживание, ремонт и плановую замену коммуникаций, которые могут ожидать вас сразу после покупки.
Дешевая недвижимость за рубежом может обернуться проблемой, если не учитывать местные особенности, - например, старинное палаццо в Венеции может стоить довольно дешево, но местный закон потребует провести работы по реставрации, которые выльются в такую же сумму, за которую вы объект приобрели. И даже сдача в аренду не покроет рисков. Но доступная недвижимость в Европе может стать оптимальным вариантом, если хорошо понимать и анализировать причины низкой стоимости жилья.

Источник информации

Посольства Республики Беларусь за рубежом

nospam@example.com (Andrey) — Fri, 17 Dec 2010 23:02:11 +0000

Контактная информация посольств и консульств Республики Беларусь за рубежом

Посольство в Аргентинской Республике

Argentina, Buenos Aires, Cazadores 2166, CP 1428
Тел.: (54 11) 47889394
Факс: (54 11) 47882322
E-mail

Посольство в Республике Армения

375028, Республика Армения, г. Ереван
ул. Никола Думана 12-14
Тел.: (37410) 220269
Факс: (37410) 260384
E-mail

Посольство в Австрии

Hüttelbergstrasse 6, A-1140 Wien
Тел.: 4199630
Факс: 4199630-30
E-mail

Посольство в Азербайджанской Республике

Эянжлик, Ибращим Дадашов кцчяси 34, Бакы АЗ1069 Азярбайжан
Тел.: (99412) 4364638
Факс: (99412) 4364637

Посольство в Королевстве Бельгии

av. Moliere 192, 1050 Bruxelles, Belgique
Тел.: (322) 3400270
Факс: 3400287

Посольство в Республике Болгария

1505 София, кв. "Редута", ул. Никола Караджов №3
Тел./факс: 9733100
E-mail

Посольство в Боливарианской Республике Венесуэла

Caracas, Venezuela
Тел.: (58 4) 123212002
E-mail

Посольство в Соединенном Королевстве Великобритании и Сев. Ирландии

6, Kensington Court, London W8 5DL U.K.
Тел.: (44207) 9373288
Факс: (44207) 3610005
E-mail

Посольство в Венгерской Республике

Agardi ut 3/b, 1126 Budapest, Hungary
Тел.: (361) 2140553
Факс: (361) 2140554
E-mail
Сайт

Посольство в Социалистической Республике Вьетнам

52, Tay Ho Road, Tay Ho Distr., Hanoi, Viet Nam
Тел.: (84 4) 8290494
Факс: (84 4) 7197125
E-mail

Посольство в Федеративной Республике Германия

Am Treptower Park 32
12435 Berlin
Тел.: (030) 5363590
Факс: (030) 53635923
E-mail

Посольство в Арабской Республике Египет

26, Gaber Ebn Hayan str., Dokki-Giza, Cairo, Egypt
Телефон: (20 2) 33389545
Факс: (20 2) 33389545
E-mail

Посольство в Израиле

Израиль 64381 Тель-Авив ул. Райнес, 3ПЯ 11129
Тел: (9723) 5231259
Факс: (9723) 5231273

Посольство в Исламской Республике Иран

1, Azar st., Aban st., Shahid Taheri st., Zafaranieyh Ave., Tehran, P.C. 19887, Iran
Тел.: (98 21) 22708829
Факс: (98 21) 22718682
E-mail

Посольство в Республике Индия

163, Jor Bagh, New Delhi – 110003, India
Тел.: (91 11) 24694518
Факс: (91 11) 24697029
E-mail

Посольство в Канаде

600-130 Albert Street,Ottawa, Ontario, К1P 5G4, Canada
Тел.: (1 613) 2339994
Факс: (1 613) 2338500
E-mail

Посольство в Республике Куба

Ave. 5ta, № 6405, e/64 y 66, Miramar, Playa, La Habana, Cuba
Тел.: (53 7) 2047330
Факс: (53 7) 2047332
E-mail
E-mail

Посольство в Китайской Народной Республике

№1, Dong Yi Jie, Ri Tan Lu, Beijing 100600, China
Тел.: (86 10) 65321691
Факс: (86 10) 65326417
E-mail

Посольство в Кыргызской Республике

720040 г. Бішкек шаары, Масква кеч., 210 (Бишкек, ул. Московская, 210)
Тел.: (996 312) 651365
Факс: (996 312) 651177
E-mail

Посольство в Республике Казахстан

010000, г. Астана, ул. Кенесары, 35
Тел./факс: (71 72) 324829
E-mail

Посольство в Латвийской Республике

Jezusbaznicas iela 12, Riga Latvija LV 1050

Посольство в Литовской Республики

Lietuvos Respublika,Vilnius 2006,
Mimdaugo, 13, 41 Muitines, Vilnius 2600 (консульский отдел)

Посольство в Республике Молдова

MD 2012, г.Кишинев, ул. Матеевича, 83/1
Тел.: (373 22) 602970
Факс: (373 22) 238300
E-mail

Посольство в Королевстве Нидерландов

Piet Heinstraat 3, 2518 CB Den Haag

Посольство РБ в Объединенных Арабских Эмиратах

Villa 434, 26th Street, Al Rouda Area, P.O.Box 30337 Abu Dhabi, U.A.E.
Тел.: (971 2) 4453399
Факс: (971 2) 4451131
E-mail

Посольство в Республике Польша

ul. Wiertnicza 58, 02-952 Warszawa, Polskа
Тел.: (48 22) 7420990
Факс: (48 22) 7420980
E-mail

Посольство в Румынии

Str.Tuberozelor, 6, sector 1, Bucuresti, Romania
Тел.: (40 21) 2231776
Факс: (40 21) 2231763
E-mail

Посольство в Российской Федерации

101000, г. Москва, ул. Маросейка, д.17/6

Посольство в Сирийской Арабской Республике

ул. Куртажа, 27, Виллы Ист Меззе, P.O.Box 1623, г. Дамаск, Сирия
Тел: (96311) 6118097
Факс: (96311) 6132802
E-mail

Посольство в США

1619 New Hampshire Avenue, N.W., Washington, D.C. 20009

Посольство в Сербии

11000 Belgrad, ul.Deligradska 13
Тел.: (38111) 3616938
Факс: (38111) 3616836
E-mail

Посольство в Словакии

Tel.: (42 12) 54416325
Fax: (42 12) 54416328
E-mail

Посольство в Туркменистане

г. Ашхабад, ул. М.Горького, д. 51
Тел.: (993 12) 331183
Факс: (993 12) 331185
E-mail

Посольство в Турецкой Республике

Abidin Daver Sokak № 17, 06550, Cankaya, Ankara, Turkey
Тел.: (90 312) 4416769
Факс: (90 312) 4416674
E-mail

Посольство в Республике Узбекистан

700031, Ташкент, ул. Вахидова 53
Тел.: (99871) 1207253
Факс: (99871) 1207253

Посольство в Украине

01030, г. Киев, ул. М.Коцюбинского, д. 3
Тел.: (38 044) 5375200
Факс (38 044) 5375213
E-mail
Сайт

Посольство во Франции

38, boulevard Suchet, 75016 Paris France
Тел.: (33 1) 44146979
Факс: (33 1) 44146970

Посольство в Чешской Республике

Sádky 626, 171 00 Praha 7 – Troja
Тел.: (420) 233540899
Факс: (420) 233540925
E-mail

Посольство в Швейцарской Конфедерации

Quartierweg 6, 3074 Muri bei Bern, Switzerland
Тел.: (41 31) 9527914
Факс: (41 31) 9527616
E-mail

Посольство в Швеции

181 34 Lidingo, Stocкholm, Sweden
Тел.: (468) 7315745
Факс: (468)7315746

Посольство в Южно-Африканской Республике

327 Hill Street, Arcadia, Pretoria 0083 South Africa P.O.Box 4107, Pretoria 0001, South Africa
Тел.: (27 12) 4307709
Факс: (27 12) 3426280
E-mail

Генеральное консульство Республики Беларусь в Бразилии

rua Lauro Muller, 116, sala 603, Botafogo, Rio de Janeiro, RJ Brasil CEP 22290-160
Тел.: (55 21) 25412215
Факс: (55 21) 22447208
E-mail

Генеральные консульства в Республике Польша:

Генеральное консульство Республики Беларусь в Беластоке

ul. Elektryczna 9, 15-080 Bia?ystok, Polska
Тел: (48 85) 664-9940

Генеральное консульство Республики Беларусь в Гданьске

ul. Noakowskiego 9, 80-313
Gda?sk Oliwa, Polska
Тел.: (48 58) 341-0026

Генеральное консульство Республики Беларусь в Давгапилсе (Латвия)

18-th November Str., 44, Daugavpils, Latvia LV 5403
Тел.: (371) 542 09 65
Факс: (371) 542 61 45
E-mail

Генеральное консульство Республики Беларусь в Эстонии

Magdaleena 3, sektsioon B, 11312 Tallinn
Тел.: (372) 6515500
Факс: (372) 6558001
E-mail

Как выбрать недвижимость в Чехии

nospam@example.com (Andrey) — Sun, 12 Dec 2010 20:39:46 +0000

Для тех, что хочет купить недвижимость в Чехии, важна практическая информация – какой регион выбрать, какой тип недвижимости наиболее предпочтителен, что пользуется сегодня более высоким спросом и какая недвижимость сможет дать вам более высокую отдачу, а также будет более удобна в последующей эксплуатации.

Начать стоит, пожалуй, с региона, который стоит рассматривать в свете потенциального приобретения. Конечно же, на сегодняшний день чаще всего недвижимость в Чехии покупается либо в столице, либо в Карловых Варах. Это наиболее посещаемые в стране города, недвижимость здесь не только достаточно дорога по цене, но и может приносить вам существенную прибыль – ее можно сдавать или выгодно продать через несколько лет. Чем ближе к центру распложена ваша квартира или пентхаус, тем выше потенциальный доход, который он может приобрести.

Но если вы решили купить недвижимость для себя и планируете проводить там достаточно много времени, то вам больше подойдет пригород Праги или Карловых Вар или даже расположенные вдали от крупных городов. У такой недвижимости много плюсов. Прежде всего, это невысокая стоимость – большой дом или квартиру с хорошей планировкой вы сможете найти здесь по доступной цене. Кроме того, удаленность от туристических центров дает вам возможность отдохнуть от суеты. При этом вы все равно имеете возможность в короткое время добраться до интересующих вас объектов инфраструктуры.

Что же касается самого объекта, то спросом пользуются квартиры в многоэтажных домах-новостройках, в том числе мансарды и пентхаусы. Приобретают квартиры в небольших домах, а также в таунхаусах, в том числе и старинных. Вы можете также выбрать отдельные дома различной этажности, многие из которых имеют среди всего прочего и достаточно большие по площади участки. В большинстве своем все объекты недвижимости в Чехии оснащены минимальным набором мебели – кухонный гарнитур, встроенные шкафы, вся необходимая сантехника.

Кроме того, высоким спросом пользуется коммерческая недвижимость в Чехии – офисы, рестораны, отели и другие объекты, способные проносить высокий уровень дохода. Однако подобные объекты приобретают уже для ведения бизнеса в этой стране, а не для временного пребывания, и приобретение такой недвижимости должно сопровождаться тщательным инвестиционным анализом. Между тем, они достаточно быстро окупаются, особенно если речь идет о перспективных объектах, расположенных в привлекательных с точки зрения маркетинга местах.

Источник информации

Недвижимость во Франции. Особенности приобретения

nospam@example.com (Andrey) — Sun, 12 Dec 2010 20:16:16 +0000

Среди наших соотечественников именно французская недвижимость пользуется большим спросом, что вполне объяснимо...

Франция - это второе по площади европейское государство, а также одна из наиболее развитых стран мира, играющая на протяжении многих веков очень важную роль в системе мировой экономики, при этом ее богатое культурное наследие неизменно вызывает живой интерес, огромное уважение и почтение.

Надо сказать, что среди наших соотечественников именно французская недвижимость пользуется большим спросом, что вполне объяснимо: так, несмотря на экономический кризис, существенного снижения стоимости недвижимого имущества в этой стране не наблюдается; к тому же во Франции можно получать достаточно неплохой доход от сдачи жилой недвижимости в аренду; наконец, нерезиденты страны могут без особых проблем получить ипотечный кредит под отличные проценты - 4-5% годовых. Самые популярные и востребованные регионы Франции - это Марсель, Бордо, знаменитый Лазурный берег, а также альпийские горнолыжные курорты. Следует отметить, что потенциальные покупатели, равно как и инвесторы, заинтересованы в равной степени как в покупке студии за 100 тыс. евро в городе Лилль, так и в приобретении за несколько миллионов евро отеля в чудесном городе Лион. Однако лидером по продажам недвижимости иностранным гражданам является Париж – город любви, романтики и, конечно, моды.

Иностранные граждане абсолютно беспрепятственно могут покупать любой вид недвижимого имущества на территории Франции: жилую и коммерческую, а также земельные участки. К тому же сделка может осуществляться как физическим, так и юридическим лицом.

Поговорим о самой процедуре приобретения французской недвижимости и некоторых ее особенностях. Определившись с объектом недвижимости, между покупателем и продавцом заключается так называемый «предварительный договор», при этом до момента его заключения продавец обязан предоставить всю необходимую документацию о техническом состоянии недвижимости. Такая проверка состоит из следующих диагностических тестов: сопоставления реальной площади объекта с указанным продавцом метражом, проверка помещения на наличие термитов, а также на применение во время строительства таких вредных для здоровья человека материалов как асбест или свинец (именно эти материалы были запрещены в 1996 году). Так, если сооружение возводилось до 1 июля 1997 года, то продавец обязательно должен предоставить покупателю сертификат, свидетельствующий о том, что при строительстве вышеперечисленные материалы не использовались.

Предварительный договор - это двусторонняя гарантия: так, продавец, после подписания договора, не имеет никакого права продавать свою недвижимость даже за более выгодную сумму, тогда как покупатель просто обязан купить данную недвижимость. Этот договор нотариально не заверяется. Во время составления предварительного договора покупателем вносится аванс, составляющий 10% от стоимости объекта (5% вносится тогда, когда приобретается строящийся объект). На законных основаниях покупатель может аннулировать осуществляемую сделку, забрав внесенный задаток в течение 7 дней после заключения двустороннего предварительного договора. Также внесенная в качестве задатка сумма возвращается покупателю тогда, когда банк отказывает в выдаче кредита. В том случае, если сделка не состоялась исключительно по вине продавца, продавец обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Предварительный договор действителен на протяжении трех месяцев.
Советуем обратить внимание на одну особенность законодательства Франции: мэрия каждого города может вместо покупателя купить недвижимость по той цене, которая указывается в предварительном договоре, при этом задаток возвращается покупателю, но какая-либо дополнительная компенсация не предусмотрена.

При составлении, а также заключении основного договора в обязательном порядке присутствует нотариус, представляющий интересы и покупателя, и государства, обеспечивая юридическую чистоту сделки.

Для заключения сделки физическому иностранному лицу понадобятся такие документы: загранпаспорт, копия визы или вида на жительство, копия свидетельства о рождении, браке или разводе.

На момент подписания основного договора, именуемого «Акт продажи», вся необходимая для оплаты недвижимости сумма должна быть переведена на счет нотариуса. При подписании данного договора право собственности в полной мере переходит к покупателю, получающему ключи от приобретенной недвижимости и аттестат, который подтверждает право собственности на приобретенный объект. Только после этого нотариусом переводятся средства непосредственно на счет продавца. Далее нотариус должен зарегистрировать нового собственника в так называемом Хранилище ипотек, после чего новый владелец получает, наконец, свидетельство о собственности.

Источник информации

Законы и налоги Панамы

nospam@example.com (Andrey) — Thu, 09 Dec 2010 18:08:30 +0000

С некоторыми ограничениями иностранные граждане имеют право владеть недвижимым имуществом в Панаме, и процесс приобретения такого имущества представляет, по большому счёту, вполне безболезненную процедуру...

В Панаме действует ряд законов и стимулирующих механизмов, которые призваны повысить привлекательность сектора недвижимости для иностранных инвесторов и обеспечить сохранность сделанных ими инвестиций.

В целом же, с некоторыми ограничениями иностранные граждане имеют право владеть недвижимым имуществом в Панаме, и процесс приобретения такого имущества представляет, по большому счёту, вполне безболезненную процедуру.

Каждый иностранный гражданин, который намерен приобрести недвижимость в Панаме должен иметь юридического представителя, который будет осуществлять юридическую проверку собственности, и контролировать детали сделки во избежание неприятных сюрпризов.

Собственность на недвижимость в Панаме подлежит регистрации в Открытом Реестре и в органе регистрации сделок с землей. Зарегистрированная собственность считается землей с правовым титулом.

Однако существуют отдаленные места и провинции на территории Панамы, которые еще не внесены в официальный список.

В данном случае право собственности на недвижимость в Панаме возникает на основании права владения, после того, как человек или семья прожили или проработали на земле более пяти лет.

Это право можно выкупить, но этот процесс связан с юридической волокитой, которая необходима для подтверждения, что право собственности передано должным образом.

Исключения

Иностранные граждане не могу владеть землей вблизи 10 км от государственной границы Иностранные граждане не могу владеть островами, пляжами, побережьями рек и озер (только при особенных обстоятельствах). В отдельных случаях выдается согласие на застройку данных территорий.

Налоги на собственность в Панаме

Налог на недвижимость

Поземельный налог на собственность стоимостью свыше 30000 тысяч долларов (150000 тысяч для сельхозугодий) составляет 2.1% для всех владельцев земли в Панаме. Ставка устанавливается на зарегистрированную стоимость земли и последующие улучшения (здания и другие сооружения) на ней.

Подоходный налог уплачивается с продажи собственности (ставка зависит от того, является ли сделка обычной частью бизнеса или единовременная сделка), налог на продажу составляет 2%. Предусмотрено освобождение от налога на переход собственности при наличии правительственных льгот в сфере недвижимости или, если земля передается супругу или ближайшему родственнику.

Острова и прибрежная территория Панамы

Так как пляжи, озера, речные берега считается частью государственного природного наследства, существуют ограничения на покупку этих территорий, за исключением наличия специальных обстоятельств.

Однако по закону №2 от 2006 г. возможно получить соглашение на пользование этих территорий на протяжении 60 лет с последующим продлением срока на 30 лет. За береговой линией должно оставаться право общественного прохода на 22 метра от границы прилива.

На покупку островов иностранными гражданами также существует запрет, однако закон №2 в настоящее время позволяет иностранным гражданам и корпорациям выкупать для проектов по туризму до 50% от площади острова. Этот же закон ограничивает размеры застройки островной территории до 30% от общей площади.

Закон не распространяется на исконные земли, защищенные территории и собственность в пределах 10 км от национальной границы.

Налоговая и инвестиционная стабильность Панамы

Закон 54 обеспечивает налоговую и инвестиционную стабильность инвесторам, кто внес не менее 2000000 долларов в развитие следующих секторов:

- туризм,
- промышленность,
- сельское хозяйство,
- экспорт,
- агролесничесво,
- горная промышленность,
- особая экспортная зона,
- коммерческая и бензиновая свободная зоны,
- телекоммуникация,
- строительство,
- развитие порта и железной дороги.

Это означает, что законодательство, в том числе налоговое, действительное на момент инвестиций, включая преимущества и льготы в отношении инвесторов, будет иметь силу в течение 10 лет с момента регистрации инвестиционной деятельности, независимо от законодательных изменений в течение этого времени.

Такое положение создает стабильную и прогнозируемую обстановку для инвестиций и защищает от радикальных перемен.

Туристический сектор в данном случае представляет особенный интерес для инвесторов в такую недвижимость, как отели, кондоминиумы, дома для пенсионеров и т.п. Заинтересованные в получении инвестиционных льгот должны обращаться в министерство Торговли и Промышленности.

Банки, кредит на недвижимость, ипотека в Панаме

Источник информации

Налоги на собственность в Панаме

nospam@example.com (Andrey) — Thu, 09 Dec 2010 17:31:45 +0000

В Панаме существует два типа владения. Это или, так называемая, «недвижимость с титулом» (Titled Property), т.е. недвижимость, находящаяся в полном владении покупателя, или же - недвижимость с «правами владения» (Property with Possession Rights), т.е...

Приобретая собственность в Панаме, необходимо иметь в виду, что в независимости от того, кто приобретает недвижимость в стране - иностранец или гражданин Панамы, недвижимость облагается определенными налогами по законам Республики.

В Панаме существует два типа владения. Это или, так называемая, «недвижимость с титулом» (Titled Property), т.е. недвижимость, находящаяся в полном владении покупателя, или же - недвижимость с «правами владения» (Property with Possession Rights), т.е. недвижимость, хозяином, которой является государство, находится во владении физического или юридического лица на определенных в соответствующем контракте условиях. Налогами соответственно облагается только недвижимость, являющаяся непосредственной собственностью владельца (Titled Property).

Ранее все строящиеся объекты недвижимости имели освобождение 20 лет. С 2007 года в силу вступило новое законадательство.

Теперь налоги в Панаме взимаются по следующей схеме:

Собственность стоимость которой, зарегистрированная в Национальном регистре (Registro Publico), не более 30 000 долл. США не облагается налогами.

Далее действует схема.

Собственнность:

От 30 0000 до 50 000 долл. США - 1.75% годовых
От 50 000 до 75 000 долл. США - 1.95% годовых
От 75 000 долл. США - 2.1 % годовых

Налоги выплачиваются три раза в год, т.е каждые четыре месяца - в Апреле, Августе и Декабре. Никакие налоговые льготы физических лиц (пенсионеры и проч.), не распространяются в Панаме на налогооблажение недвиджимости.

Однако согласно панамскому законодательству зарегистрированные новые построенные объекты недвижимости могут иметь освобождение от налогов по следующей схеме:

Собственность:

стоимостью 30 000 - 100 000 долл. США - 15 лет освобождения
стоимостью 100 000,01 – 250 000 долл. США - 10 лет освобождения
стоимостью 250 000, 01 и выше - 5 лет освобождения

Нежилая собственность более 30 000 долл. США имеет освобождение – 10 лет

Земля, в случае если ее зарегистрированная стоимость более 30 000 долл. США, не может быть освобождена от налогов.

Также панамским законодательством (законодательный акт № 8) предусматирваиется 20–летнее освобождение от налогов для всех объектов недвижимости, связанных с развитиме туризма. Это могут быть все типы гостиннниц, мотели и проч., а также выставочные и конференц залы, музеи, парки, т.е объекты непосредственно связанные с индустрией туризма.

Указанный закон предусматривает 10-летнее освобождение от налогов на землю, и 30-летнее освобождение на строения, если речь идет об инвестициях в объекты, имеющих статус исторических памятников, утвержденый Национальным Институтом Культуры. В этом случае минимальный размер инвестиции должен быть 100.000 долл. США, не считая стоимости земли. Иными словами, речь идет только об инвестициях в улучшение состояния, указанных объектов (строительство, реставрация, благоутсройтство территории и проч.).

30–летнее освобождение от налогов, распространяется на все объекты в исторической части Панамы «Старый Город» («Casco Viejo»), в случае ивестирования в недвижимость до августа 2007 г.

Все указанные налоговые льготы, связанны в Панаме с объектом недвижимости, а не с владельцем. А это означает, что при смене хозяина, все налоговые льготы, закрепленные за данным объектом сохраняются.

Источник информации

Наследование недвижимости и другого имущества за рубежом

nospam@example.com (Andrey) — Thu, 09 Dec 2010 00:35:46 +0000

Имущество делится на движимое и недвижимое, и порядок наследования первого и второго несколько различается. В обоих случаях в большинстве стран мира установлен срок реализации права на наследство...

Эта статья будет полезна для каждого россиянина, желающего, чтобы после его ухода в мир иной его имущество было правильно унаследовано. А также для родственников и других наследников, заранее озаботившихся этим вопросом.

Прежде всего стоит знать, что имущество делится на движимое и недвижимое, и порядок наследования первого и второго несколько различается. В обоих случаях в большинстве стран мира установлен срок реализации права на наследство — чаще всего не меньше шести месяцев. Это сделано для того, чтобы все потенциальные наследники успели обозначить свое желание вступить в наследование.

Движимое иностранное имущество — например, акции и банковские счета —наследуется в соответствии с российскими правовыми нормами и через процедуру, осуществляемую российским нотариусом. Нотариус выдает документ на получение соответствующих ценностей в иностранных учреждениях.

В свою очередь, недвижимое зарубежное имущество наследуется по законам страны нахождения и чаще всего без участия российского нотариуса. Исключение составляют страны, входящие в СНГ или подписавшие с Россией соответствующее соглашение, а таких очень мало. Если имущество находится на территории Европейского Союза, то процедура его наследования проходит с помощью нотариуса соответствующей страны.

Скорее всего, европейские нормы наследования — такие, как список и очередность наследников, размер их обязательных долей — не будут соответствовать российским нормам. Это может вызвать коллизию права и создать основания для сложного судебного разбирательства. Например, законодательство Черногории определяет приоритет наследования супруга умершего, а родителям и детям в определенных обстоятельствах может вовсе ничего не достаться.

Часто владение заграничной недвижимостью оформляется через иностранное юридическое лицо. Поскольку юридическое лицо приравнивается к движимому имуществу, наследование будет реализовываться через процедуру у российкого нотариуса.

Чтобы обезопасить людей, которым вы хотите завещать свое имущество за рубежом, мы рекомендуем оформлять завещание у нотариуса или адвоката страны, в которой находится имущество. Желательно включить непосредственно в завещание формулировку типа «из принадлежащего мне имущества, а именно дом во Франции по адресу…». Это нужно, чтобы не обобщать всё имущество, которое может находиться также в России или где-то ещё. Это самый верный способ избежать коллизий правоприменения и лишних споров.

Интересно, что даже при наличии такого завещания право на движимое имущество все равно должно быть реализовано через процедуру у российского нотариуса. Таковы особенности международного правоприменения национальных законов о наследстве.

Источник информации

Счет эскроу (эскро): что это такое?

nospam@example.com (Andrey) — Thu, 09 Dec 2010 00:30:18 +0000

Держатель счета эскроу называется эскроу-агентом. Он сотрудничает с обеими сторонами, но не зависит ни от одной из них...

Если вы покупаете недвижимость за границей в ипотеку, кредитор может предложить вам оформить счет эскроу, или эскро (escrow). Разъясним, что означает этот экономический термин.

Например, если двое друзей заключили пари, то они могут передать сумму, на которую они поспорили, на хранение третьему человеку, которому оба доверяют. Так все будут уверены, что после разрешения спора деньги перейдут тому, кто их заслужил. Подобным образом во время выплаты ипотеки средства временно находятся на счете эскроу до тех пор, пока не будут потрачены на нужды кредитора или плательщика.

Держатель счета эскроу называется эскроу-агентом. Он сотрудничает с обеими сторонами, но не зависит ни от одной из них. Снять деньги со счета он может только в том случае, если соблюдены заранее оговоренные условия. Эту схему можно применять независимо от того, какова стоимость приобретенной недвижимости.

Обычно на счет эскроу кладутся средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки. Сначала делается первоначальный взнос, потом вносятся регулярные платежи. Хотя обычно налоги на недвижимость и страховые взносы выплачиваются раз в год, при оформлении счета эскроу можно разделить сумму этих выплат на 12 частей и делать ежемесячные взносы.

Кредитору выгодно наличие счета эскроу, так как оно обеспечивает своевременную уплату налогов. Если заемщик по каким-либо причинам не может расплатиться по ипотеке, и при этом имеется налоговая задолженность, то местные власти получают привилегированное право на покупку конфискованной недвижимости. В этом случае кредитор лишается возможности выгодно продать изъятое имущество.

В большинстве государств счет эскроу не приносит заемщику никакой выгоды, поэтому многие предпочитают платить налоги и страховые взносы напрямую. Чтобы кредитор согласился не оформлять этот счет, первоначальный взнос по ипотеке должен составить не менее 20 % от общей стоимости.

Если заемщик уже начал вносить средства на счет эскроу, отказаться от этой системы в дальнейшем будет сложно, поэтому перед тем, как заключить соглашение, внимательно изучите все условия.

Источник информации

Кондо-отели. Что нужно знать

nospam@example.com (Andrey) — Wed, 08 Dec 2010 23:55:08 +0000

Существует много видов гостиниц, различающихся качеством, ассортиментом услуг и привлекательностью для туристов. В последние годы появляется все больше смешанных типов — например, отелей-казино, апарт-отелей, кондо-отелей...

Кондо-отели, представляющие собой смесь кондоминиума и отеля, популярны во многих странах. Недавно гостиницы такого типа стали появляться и в России.

Существует много видов гостиниц, различающихся качеством, ассортиментом услуг и привлекательностью для туристов. В последние годы появляется все больше смешанных типов — например, отелей-казино, апарт-отелей, кондо-отелей.

Что такое кондо-отель?

Кондо-отель — это особый формат, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Обычно это гостиничный комплекс класса «5 звезд» (до 1 500 номеров) с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам. Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней, которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. Кондо-отель управляется квалифицированными менеджерами под единым сетевым брендом — таким, как, например, Four Seasons или Pierre et Vacances, а также Hyatt, Hilton, Le Méridien и другими.

Первые кондо-отели появились в Майами в середине прошлого века. Их концепция наиболее интересна для зимних и летних курортов, в местах с большим наплывом туристов, которые заинтересованы в долгосрочной аренде жилья. Также кондо-отели возводят в крупных городах, куда бизнесмены регулярно приезжают в командировки. Этот формат популярен в США, Канаде, Мексике, Панаме, Коста-Рике, на Багамах, Ямайке, а также в Арабских Эмиратах. В Европе такие объекты встречаются реже.

Европейские кондо-отели, в основном, находятся в крупных городах, таких как Лондон или Париж, а также в курортных зонах (Лазурный Берег, побережье Испании). Большую часть инвесторов, заинтересованных в получении дохода от европейских кондо-отелей, составляют предприниматели, имеющие опыт капиталовложений в торговую недвижимость.

Взаимодействие оператора и жильцов

Схема взаимодействия гостиничного оператора и владельцев юнитов отражена в договоре на управление. В нем зафиксированы права и обязанности сторон, а также порядок распределения прибыли от аренды помещений. Типовой договор на управление заключается на срок от 5 до 20 лет с возможностью продления. Владельцы юнитов получают 40–70 % прибыли, оплачивая налог на недвижимость, страховку и ремонт апартаментов. Также они несут частичные издержки по охране всего гостиничного комплекса. Обычно жилые единицы кондо-отелей продаются с мебелью, но владельцы юнитов должны оплачивать смену обстановки каждые пять лет. Оператор получает 30–60 % прибыли и обязуется обеспечивать безопасность, привлекать клиентов и резервировать апартаменты, снабжать продовольствием, вести хозяйство, предоставлять услуги консьержей и гостиничных работников. Оператор управляет не только жилыми апартаментами, но и другими составными частями комплекса — ресторанами, фитнес-центрами, ночными клубами.

Кроме договора на управление, гостиничный оператор заключает договоры по условиям сдачи в аренду юнитов с каждым владельцем собственности. Договор купли-продажи по каждой единице жилья также оформляется отдельно.

Инфраструктура

Инфраструктура кондо-отеля зависит от ряда факторов: местоположения, целевой аудитории и класса гостиничного объекта.

Объем услуг отчасти зависит от расположения объекта. Так, в кондо-отелях, которые находятся на горнолыжных курортах, требуются дополнительные услуги по уборке снега. А кондо-отели на берегу моря в силу погодных условий нуждаются в регулярном техническом обслуживании.

Гостиничный комплекс должен соответствовать пожеланиям клиентов. Если кондо-отель находится в бизнес-центре, то целесообразно будет включить в комплекс общественные места для проведения мероприятий — например, оборудованные конференц-залы. На территории кондо-отелей, которые находятся в курортных зонах, обычно расположены спа-салоны, аква-парки, бассейны, ночные клубы и другие объекты.

Цены

Цена на апартаменты в кондо-отеле варьируется от 200 тысяч до 2 миллионов долларов. Стоимость кондо-единицы зависит от расположения гостиничного комплекса, этажности, качества услуг, а также от гостиничного оператора.

В азиатских странах юниты в кондо-отелях стоят сравнительно недорого. В крупных городах Европы и США цены значительно выше. Например, в гостиничном комплексе Trump Soho в Нью-Йорке апартаменты площадью от 38 м² стоят минимум 1,2 миллиона долларов. Единица жилья площадью от 200 м² в кондо-отеле Du Parc Kempinski Private Residences недалеко от швейцарского курортного города Монтре стоит от 3,5 миллионов евро.

Преимущества и недостатки

Изначально кондо-отели были задуманы, чтобы минимизировать риски ведения гостиничного бизнеса, связанные с сезонными колебаниями спроса.

Многие покупатели недвижимости предпочитают апартаменты в кондо-отеле обычным квартирам в жилых домах, особенно если жилье не предназначено для постоянного проживания. Во время отпуска или деловой поездки не нужно думать, как и где лучше снять жилье, а в остальное время, когда апартаменты не используются, их можно сдавать в аренду и получать прибыль. При этом владельцы юнитов не испытывают трудностей с арендаторами, поскольку гостиничный оператор берет на себя все заботы по поиску клиентов.

Для частного инвестора приобретение жилья в кондо-отелях является гарантированным низкорискованным вложением средств. Гостиничные комплексы такого формата отличаются высоким качеством и пользуются большим спросом. Часто все апартаменты распродаются еще до окончания строительства объекта. Гостиничная сеть, которой принадлежит кондо-отель, контролирует соблюдение всех норм при строительстве, а также следит, чтобы все необходимые документы были заверены юридическими и финансовыми организациями.

Для компании-застройщика проекты по строительству кондо-отелей также представляют большой интерес. По сравнению с обычными гостиницами, срок окупаемости которых варьируется от 3 до 7 лет, строительство кондо-отелей быстро окупается за счет продажи апартаментов. Считается, что этот срок составляет 1,5–2 года. Однако нужно учесть, что окупаемость гостиницы зависит от местоположения, туристической или деловой активности в регионе, а также от эффективной деятельности управляющей компании.

Во многих странах приобретение апартаментов в кондо-отеле приравнивается к покупке коммерческой недвижимости. Владельцы юнитов получают ряд преимуществ в виде налоговых льгот. Например, отличительной особенностью инвестирования в гостиничную недвижимость во Франции является схема обратной аренды (lease-back). Благодаря ей собственники при покупке жилых апартаментов имеют право на возврат НДС в размере 19,6 %. Причем возврат исчисляется не только от стоимости самих апартаментов, но и от стоимости мебели и парковочного места. Еще одно преимущество для инвестора — получение так называемого паспорта инвестора или резидентской визы.

Впрочем, есть и недостатки. На владельцев юнитов налагаются ограничения по срокам проживания в гостиничном комплексе. В договоре на управление указывается количество дней, в течение которых владелец апартаментов может проживать в кондо-отеле. Обычно этот срок составляет примерно 4 недели в год. В остальное время апартаменты сдаются в аренду. Необходимо также известить оператора о прибытии в кондо-отель за 30, 60 или 90 дней, в зависимости от сезона.

Другая проблема связана с тем, что на рынке недвижимости отмечается недостаток предложения гостиничных комплексов такого формата. Число строящихся кондо-отелей в Европе по-прежнему невелико, к тому же апартаменты быстро раскупаются.

Кондо-отели в России

В России кондо-отели не так популярны, как за границей. Но в последние годы они стали появляться в Подмосковье, Ленинградской и Калининградской областях, а также на побережье Черного моря.

Первым кондо-отелем в России считается клубный отель «Катерина-Альпик», который находится в курортном поселке Красная Поляна недалеко от Сочи. В гостиничный комплекс входят девять жилых корпусов, в которых размещено 116 апартаментов площадью от 50 до 265 м². На территории отеля «Катерина-Альпик» расположены фитнес-центр с бассейном, пять конференц-залов, детская игровая площадка, подземные и наземные автостоянки, а также искусственные водоемы.

Также в Анапе недавно построен кондо-отель «Золотая Бухта». Ожидается, что подобные объекты будут пользоваться спросом у туристов, и это привлечет в Краснодарский край больше инвестиций.

В целом, в России пока нет достаточного спроса на апартаменты в кондо-отелях. Такие факторы, как нехватка управленческого опыта и наличие пробелов в законодательстве, препятствуют распространению формата. Для покупателей существенным недостатком является то, что нельзя автоматически получить прописку, купив жилую единицу в кондо-отеле.

Источник информации

5 мифов о продаже квартир

nospam@example.com (Andrey) — Mon, 06 Dec 2010 21:22:04 +0000

Когда возникает необходимость продать данное имущество, у человека появляется страх совершить ошибки при проведении сделки...

Для большинства граждан нашей страны жилая недвижимость – самое дорогое имущество, а продажа и покупка квартиры – самая крупная сделка в жизни.

Поэтому, когда возникает необходимость продать данное имущество, у человека появляется страх совершить ошибки при проведении сделки.

Конечно же, многие из этих страхов надуманны и появляются лишь из-за незнания всех тонкостей процесса купли-продажи недвижимости. Предлагаю рассмотреть наиболее распространенные заблуждения продавца недвижимости и развеять зачастую необоснованные страхи.

Миф 1. Я знаю, сколько стоит моя квартира

Как вы определите рыночную стоимость своей квартиры? Наверняка заглянете в газеты, в Интернет и будете сравнивать параметры своей квартиры с уже выставленными на продажу.

Но можно ли быть уверенным, что в этих источниках указана реальная рыночная цена объекта, а не та, которую хотел бы получить продавец и которая может отличаться от реальной на несколько сотен тысяч рублей?

Или ваш сосед совсем недавно продал свою квартиру «по очень интересной цене»? Возможно, это так, но скорее всего он слегка «приукрасил» действительность, чтобы представить ситуацию в более выгодном для себя свете, так сказать, захотел похвастаться.

На самом деле советуем задуматься, а так ли просто определить стоимость вашей квартиры самостоятельно, без привлечения специалистов? Ведь главный специалист здесь – это рынок, и только он сможет определить действительную стоимость квартиры.

Гораздо лучше заранее выявить привлекательную для покупателя цену и начать продажу с нее, чем, изначально не имея тех, с кем торговаться, отпугивать клиентов завышенной стоимостью. Поднять же цену, если почувствуется повышенный спрос, никогда не поздно.

Миф 2. Сделав ремонт, можно продать квартиру дороже

Когда-то это было правдой. Но те времена давно ушли. Сегодня, как говорят специалисты, делать хороший ремонт перед продажей квартиры – бессмысленная трата денег и времени. Если квартира в очень плохом состоянии, то ситуацию может улучшить лишь косметический ремонт.

Самое же главное – сделать генеральную уборку, выкинуть ненужный хлам, постирать шторы, создав таким образом уют. Также нужно постараться привести в порядок подъезд: вымыть полы и стены, вкрутить лампочки, проветрить помещение. Все это, несомненно, произведет позитивное впечатление на потенциальных покупателей.

Миф 3. Если покупатель с ипотекой, процесс сделки усложняется, а сроки затягиваются

Действительно, продавцу квартиры, который сталкивается с покупателем, получившим для оплаты жилья ипотечный кредит, придется затратить немного больше времени на оформление документов. Но при этом никаких дополнительных расходов продавец не несет.

Продавцу важно помнить: когда покупатель говорит, что у него наличные средства – подразумевается, что эти деньги он будет иметь после продажи своей квартиры. В таких случаях выстраиваются целые цепочки сделок, и есть вероятность, что одно из звеньев данной цепочки может оборваться.

У покупателя с ипотекой деньги уже готовы и ждут момента, чтобы перейти в руки продавца. Кроме этого, в связи с тем, что документы уже проверены банком, срок регистрации в палате сокращается с 14 до 5 дней.

Продавцам стоит учитывать, что в связи с разнообразными программами и выгодными условиями ипотека пользуется в нашей стране все большей популярностью, и большинство граждан приобретают квартиры с привлечением кредитных средств. Поэтому бояться ипотеки - значит ждать покупателя очень долго.

Миф 4. Если выставить квартиру на продажу в несколько агентств недвижимости – покупатель найдется быстрее

Это одно из самых распространенных заблуждений продавца недвижимости. Если вы желаете продать квартиру быстрее, будет лучше работать с одним агентом, заключив с ним договор о сотрудничестве.

В этом случае у вас не будет необходимости обращаться к другим риелторам, поскольку тот специалист, с которым вы работаете, сам проинформирует своих коллег об объекте и поделится с ними комиссионными. В этом ему помогут уже проверенные средства коммуникации.

Например в Красноярске работает Мультилистинговая Система – единая база агентств недвижимости города, к которой имеют доступ все риелторы. Таким образом, информация об эксклюзивном объекте автоматически становится доступной для всего риелторского сообщества и всех других участников рынка недвижимости.

А без договора риелтор будет стремиться «понравится» покупателю, ведь тогда именно он будет оплачивать комиссию. Естественно, в этом случае все риелторы будут торговать вас в интересах покупателя – ведь именно он заказчик услуги.

Миф 5. Риелтор – дорогое удовольствие

Многие специалисты считают, что более комфортно и правильно, когда риелтор работает, ожидая вознаграждения именно от продавца и благодарности именно после удовлетворения интересов продавца, а не покупателя. Ведь интересы этих клиентов прямо противоположны.

Именно поэтому сегодня стремительно развивается новый вид сотрудничества риелторов и продавцов недвижимости, когда после продажи квартиры услуги риелтору с полученной суммы оплачивает продавец.

Данный подход позволит не оттолкнуть покупателей, а, наоборот, увеличить их количество, ведь, несмотря на то, что в конечном итоге агентское вознаграждение оплачивается из денег покупателя, его расходы останутся такими же. Психологически это более привлекательно: покупатель сразу будет знать, что ему не нужно платить никаких комиссионных, ведь он не заказывал услугу. Поэтому стоит довериться профессионалам.

Пусть продажа квартиры станет для вас радостным событием, а не тягостным мероприятием!

Источник информации

Практикум для инвестора в области недвижимости

nospam@example.com (Andrey) — Sat, 04 Dec 2010 11:52:23 +0000

Несмотря на падение цен на недвижимость в некоторых странах, выгодно инвестировать в зарубежный дом или квартиру можно и сегодня...

Несмотря на падение цен на недвижимость в некоторых странах, выгодно инвестировать в зарубежный дом или квартиру можно и сегодня. Предложения продавцов звучат заманчиво, но как и что выбрать, чтобы не только не потерять деньги, но и получить доход?

Вся правда об аренде

При покупке недвижимости за рубежом важно определиться с тем, будет ли это дом для собственного проживания или все-таки инвестиция. Если второе, то очевидно, что объект должен приносить доход от аренды. В этом случае не нужно концентрироваться на визуально-имиджевых достоинствах будущей собственности — гламурных пляжах, волшебных видах и статусности. Лучше позаботиться о том, чтобы недвижимость соответствовала предпочтениям будущих нанимателей.

Следует убедиться, что на данном рынке есть потенциальные арендаторы. Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс обращает внимание, что надеяться на россиян в этом случае нельзя. Дело в том, что подавляющая часть наших соотечественников покупают готовые туры в агентствах, где никогда не предлагают апартаменты, а только номера в гостиницах. Происходит это потому, что туроператоры получают за продажи бонусы от отелей. Если, например, в Болгарию или Таиланд приезжает много русских, то это не значит, что удастся стабильно сдавать недвижимость в аренду. А вот в Ницце или кипрском Пафосе найти нанимателя апартаментов легко — здесь привыкли отдыхать европейцы, для которых это привычный вид проживания.

Арендный бизнес приносит прибыль не только на курортах. «Например, в Чехии или Германии можно купить небольшой дом на несколько квартир с длинным арендным договором и без особых проблем получать 6–8% годовой доходности», — говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.

Во Франции пошли еще дальше. Здесь существует схема leaseback, причем ее поддерживают на государственном уровне. «Вы инвестируете в недвижимость, которую далее обслуживает известная крупная управляющая компания. При этом вам гарантировано до 5% чистой доходности плюс возврат НДС, что невозможно при обычной покупке, — разъясняет условия С. Зингель. — Владелец может проживать в своих апартаментах, как правило, в течение 30 дней в году».

Часто девелоперы разных стран предлагают похожую схему, называемую гарантированной арендой. Однако leaseback и гарантированная аренда не одно и то же, предупреждает И. Индриксонс. При leaseback землю выделяют застройщику бесплатно, благодаря чему он может предложить привлекательные условия покупателю; строительство застраховано государством; при такой схеме выдача процентов по доходности происходит в течение 10–15 лет. Гарантированная же аренда — это просто обязательства, которые принимает на себя компания. Причем покупатель может рассчитывать на проценты в течение всего двух — пяти лет. Из этой схемы инвестор всегда сумеет выйти без штрафных санкций, а вот при выходе из leaseback придется вернуть сумму НДС.

Как оценить ликвидность

Ликвидность — ключевой показатель при инвестировании. Если дом или апартаменты сдаются без проблем, это увеличивает привлекательность объекта для потенциального покупателя.

Понять, какова ликвидность объекта, можно по тому, как меняются ее индексы и коэффициент доступности. Но наиболее простой способ — узнать динамику LTV (процент заемных средств к стоимости недвижимости). Например, бывает так, что при оформлении ипотеки на недвижимость в центре города банк согласен выдать нерезиденту 80% заемных средств, а на побережье — лишь 20%. Почему? Все очень просто — кредитные учреждения всегда с меньшей охотой финансируют те объекты, которые невозможно быстро реализовать. По мнению И. Индриксонса, такой банковской оценке можно всецело доверять. «На Кипре и в столице, и на побережье LTV был до кризиса 70%, остается он таким же и сейчас. Это хороший процент, то есть вера банка в эти рынки одинаково высока», — приводит пример эксперт.

Опасные рынки

Одна из главных составляющих успеха — правильный выбор страны инвестирования. Опасные рынки существовали всегда, например, дубайский, который считался высокорисковым и до кризиса. Как утверждает И. Индриксонс, он основывался на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). «Option Trading может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контракты)», — рассказывает эксперт.

В подобной системе обычно проигрывает последний в цепочке инвестор, тот, которому достаются ключи от дома. «И если вы вкладываете деньги в этот рынок, то не надо заниматься самообманом — вы не инвестируете в недвижимость, вы играете деривативами, — считает И. Индриксонс. — Сегодня аналогичную картину мы видим на рынке Панамы. Можно сказать, что это Дубай-2. Классический пример спекулятивного рынка, который опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе».

Иногда риск кроется в проблеме виртуального роста цен: когда он есть на бумаге, но отсутствует фактически. Застройщик увеличивает стоимость объектов в прайс-листах в процессе строительства, эти данные попадают в статистику, дезориентируя инвесторов. А чем больше покупают, тем, соответственно, быстрее растут цены. Так возводится «пирамида недвижимости», аналогичная финансовым. Сегодня к рынкам, пораженным подобной болезнью, можно отнести Таиланд, Вьетнам, Тунис, курорты Египта и побережья Болгарии и Испании, испорченные к тому же бесконтрольной застройкой.

Опасным для инвестирования из-за последствий кризиса по-прежнему остается рынок недвижимости США. По сообщению агентства CNN, в целом он подешевел в 2008 г. на 3,6 трлн долл., а в 2009-м — еще почти на 500 млрд долл. Маховик секьюритизации был вновь раскручен Федеральной резервной системой (ФРС) США с помощью выкупа MBS (облигации, обеспеченные ипотекой) на сумму более 1 трлн долл. Соответственно, у банков при этом не было практически никаких рисков, так как вместе с перепродажей долгов все проблемы автоматически перешли к ФРС. Естественно, чтобы компенсировать такие расходы, Америке пришлось включить печатный станок. И сейчас все больше аналитиков склоняются к тому, что США ожидает гиперинфляция.

А вот рынок Турции — один из самых перспективных по инвестициям в жилую недвижимость в долгосрочном периоде, считает И. Индриксонс. Во многом это связано с улучшением ипотечных условий. Там, где доступно кредитование, всегда увеличивается ликвидность объектов, возрастает спрос и процент иностранных покупателей, которые приобретают недвижимость по схеме гарантированной аренды. Сейчас на турецком побережье появляются новые проекты, приносящие инвесторам доход как от сдачи в аренду, так и при последующей перепродаже.

Обманчивые скидки

Отдельно хочется сказать о проектах со скидками. Руководствуясь одним только желанием купить недвижимость за минимальную цену, можно упустить несколько ключевых моментов, важных при выборе объекта инвестиций. Первое и, безусловно, важное — потенциал роста. Сегодня в некоторых городах США есть целые кварталы, где предоставляют колоссальные скидки на недвижимость — до 80%.

Где-нибудь в Бостоне, обращает внимание И. Индриксонс, можно выбрать объект со скидкой в 20% и, воспользовавшись кризисом, приобрести его еще на 10–20% дешевле, ссылаясь на низкую ликвидность и сбавляя цену в процессе торга. В том, что стоимость такой недвижимости в будущем вырастет, никаких сомнений нет, так как это очень престижный регион США, академическая столица, родина Гарварда и Массачусетского технологического института. Выводы эксперта подтверждают данные CNN: уже в 2009 г. в Бостоне жилая недвижимость подорожала по сравнению с 2008-м в среднем на 23,3 млрд долл., в Денвере — на 10,7 млрд долл., в округе Майами — на 0,75 млрд долл.

При анализе рынка важно учитывать и разницу курсов валют. Например, недвижимость Лондона упала в цене с момента пика на 20–25%, но при этом фунт рухнул на 30%. В совокупности это дает около 50–55% скидки для тех, у кого есть доллары и евро. В качестве примера можно привести последний из предыдущих кризисов, когда американские инвесторы, купившие дома в Лондоне, впоследствии больше выиграли на подъеме фунта, чем на росте цен.

Болезни инвесторов

Инвестор должен, с одной стороны, постараться избежать ошибок, а с другой — не упустить своего шанса. «Старая истина про яйца и корзины в случае с инвестициями как никогда актуальна: люди спешат скупить множество объектов в одном регионе, забывая о необходимости диверсификации вложений. Их запутывают эмоции, связанные с пафосностью проекта или ложными прогнозами по его ликвидности и спросу на аренду, — рассказывает Ромуальд Шидловский, руководитель Vita Special Estate. — Причем российские покупатели порой месяцами раздумывают, тогда как европейцы раскупают самые выгодные из перспективных вариантов. Нередко инвесторы улавливают тенденции вчерашнего дня, но незнакомы с текущими процессами, в то время как ситуация на рынках недвижимости весьма динамична». Почему-то россияне не очень любят пользоваться кредитами, которые предоставляют им зарубежные банки, хотя ипотека под выгодные проценты может обеспечить высокую доходность и быструю окупаемость.

Решающее значение может иметь выбор инвестором консультанта. «Мы часто слышим истории, что кто-то приобрел без помощи специалистов отель или ресторан за рубежом, а сегодня мечтает его продать с 30%-ным дисконтом, лишь бы выйти из убыточного бизнеса. Местоположение заведения оказалось непроходным, а кредитный договор был так составлен, что банк может пересмотреть условия в одностороннем порядке, — приводит пример С. Зингель. — Если у вас нет опыта в управлении коммерческой недвижимостью, то лучше не пробовать этим заниматься самостоятельно».

Часто покупатели излишне доверчивы к продавцам и риэлторам, некритичны к их предложениям. Особенно это касается инвестиций в жилую недвижимость, когда людей ослепляют красивые картинки в буклетах. Но есть и другая крайность. «Некоторые из клиентов скрывают от консультантов истинные намерения и опасаются полноценно обсуждать свои цели и пути их достижения», — замечает Р. Шидловский. Конечно, это тоже может отрицательно повлиять на результат.

Иногда люди самостоятельно едут в страну, в недвижимость которой планируют инвестировать, ошибочно полагая, будто услуги местных агентств или обращение непосредственно к застройщику окажется дешевле. На практике же консультации экспертов по недвижимости в большинстве случаев для клиентов бесплатны, а стоимость одних и тех же объектов у всех одинакова: у девелопера она такая же, как и у агента в России. Таким образом, говорит Р. Шидловский, инвесторы просто лишают себя профессиональной поддержки русскоязычных специалистов, которые могли бы помочь им во многих ситуациях и уберечь от совершения очевидных ошибок.

Источник информации