Обзор вторичного рынка жилья Беларусь-Украина-Россия. Результаты января 2011 г

Friday, 4 February. 2011

 

По данным аналитического отдела журнала «Про недвижимость» и сайта www.pro-n.by,  на  02 февраля 2011 года средняя цена предложения 1 кв.м. жилья в Минске составляла 1 362  долл/ кв.м., повысившись  по сравнению с декабрем 2010 г. на 0,6% (1 354  долл/ кв.м).

Самые дорогие квартиры в Минске находятся в Центральном, Советском и Первомайском районах – соответственно 1 685 (+0,6 %), 1 508 (+0  %)  и 1 484 (-2,1 %) долл/кв. м. Для сравнения,  в декабре

2010 года цена 1 кв. метра жилья в этих районах была: в Центральном – 1 675, в Первомайском -- 1 516 долл.

 

Самые дешевые квартиры выставляются на продажу:
в Заводском  районе -- 1 184 (+1,4%) долл/кв.м., в декабре --1 168
в Октябрьском районе -- 1 281 (+1,34 %) долл/кв.м., в декабре --1 264
в Ленинском – 1 348 (+0,6%) долл/кв.м., в декабре --1 340.
Наибольшее количество предлагаемых квартир – во Фрунзенском районе Минска.

 

Обзор вторичного рынка жилья Минска за январь 2011г.

Рис. 1  Средняя цена предложения 1 кв.м. жилья по административным районам  Минска на 02 февраля 2011 года.

 

В январе чуть подросла средняя цена предложения 1 кв. метра жилья Минска. Специалисты рынка недвижимости связывают это с тем, что в ноябре-декабре был необычный покупательский спрос, благодаря чему с рынка ушли квартиры в диапазоне цены, ниже средней. Это и спровоцировало статистический рост. На самом деле квартиры, выставленные по несколько завышенным ценам, остались в базе, а относительно дешевые продались. Но это никак не дает повода говорить о том, что начался рост на квартиры. Хотя некоторые предпосылки для этого есть. Рост цен в строительстве за 11 месяцев предыдущего года на 17% (о котором мы писали ранее) может заставить застройщиков поднять цены на долевое строительство жилья, дабы не строить себе в убыток.  А после, как водится, «подтянется» и вторичка.

Кстати, по уточненным данным Национального Кадастрового агентства на 02 февраля 2011 года, за 2010 год в Минске зарегистрировано 9 558 договоров купли-продажи квартир (-10,5% по отношению к 2009 году). Эта цифра не окончательная, и в будущем может только расти. Примечательно, что в ноябре и декабре заключено 1 313 и 1 228 договоров купли-продажи квартир в Минске, что на 14,3% больше, чем в аналогичном периоде 2009 года и почти на 30% больше, чем в среднем по месяцу. Сказать, что больше спровоцировало столь небывалую активность на рынке недвижимости Минска – выборы Президента или разговоры о девальвации белорусского рубля – сказать сложно. Однако московские аналитики, проведя анализ поведения рынка недвижимости Москвы и Подмосковья относительно прошлых Президентских выборов (в России), нашли закономерность: чем ближе выборы, тем дороже квадратный метр жилья. Объясняется это тем, что люди по-разному воспринимают возможную нестабильность, связанную с выборами. Мало- и среднеоплачиваемые специалисты обычно хотят купить квартиру до выборов: мало ли что там дальше будет. Им кажется, что лучше вложиться во что-то вещественное, осязаемое. А вот предприниматели или топ-менеджеры, обладающие иной психологией, чаще всего рассуждают наоборот. Для них любая нестабильность либо вызывает решение к выводу (или оттоку) капитала из страны; либо желание «выйти в кэш». Последний вариант характерен для тех, кто крепко выучил «кризис» по-китайски: соединение иероглифов «опасность» и «новые возможности».

 По Беларуси зарегистрировано 29 523 сделок, что ниже на 2,6% по сравнению с 2009 годом, в Минской области зарегистрировано 3 809 договоров, что на 5,7% выше, чем в 2009 году.

За январь 2011 года подорожали все квартиры: однокомнатные подорожали на 0,7% (в декабре подорожали на 2,1%), двухкомнатные квартиры подорожали на 1,1% (в декабре подорожали на 0,7%),  трехкомнатные – подорожали на 0,3% (в декабре подорожали на 0,9%). Из всех квартир, выставленных на продажу, большинство составляют двухкомнатные квартиры -- 26,4%.

С начала года динамика изменения средней цены 1кв. метра жилья по количеству комнат представлена ниже

 

:Обзор вторичного рынка жилья Минска за январь 2011г.

 Рис. 2. Динамика изменения средней цены предложения 1 кв. м. жилья в Минске.

 

Разрыв между фактической ценой 1 кв. м. и ценой предложения увеличился до 9 %, т. е. выставляются квартиры на продажу по цене, на 9% выше, чем цена по завершенным сделкам (по данным Национального Кадастрового агентства на основании зарегистрированных договоров купли-продажи). Напомним, что в декабре средняя цена предложения составляла 1 354 долл/кв.м, в то время как фактическая цена в декабре составляла 1 234 долл/кв.м.

 

Обзор вторичного рынка жилья Минска за январь 2011г.

Рис. 3. Динамика изменения средней цены предложения и фактической цены.

 

Цены на жилье в Киеве

По данным портала realt.ua, за январь 2011 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Киева почти не изменилась и сегодня составляет  2 122 долл/кв. м. Количество объектов в базе увеличилось на 3,83%.

По разным районам Киева наблюдается как рост, так и падение цен.
Максимальное падение наблюдается Печерском районе (-0,8%).
Максимальный рост - в Оболонском районе (+1,51%).
Средняя цена квадратного метра составила:

    -- Центр – 3 600 долл/кв.м (падение на 0,38%)
    -- правый берег (без Центра) – 2 017 долл/кв.м (рост на 0,44%)
    --  левый берег – 1 549 долл/кв.м  (рост на 0,13%).

Все типы квартир подорожали: 1-комнатные квартиры подешевели на 0,6%, 2-комнатные подорожали на 0,96%, 3-комнатные подорожали на 0,46%.
Самые дешевые 3-комнатные квартиры в Деснянском районе - $ 1223 за кв. м.
Самые дорогие 3-комнатные квартиры в Центре - $ 3759 за кв. м.

 

Цены на жилье в Москве

Ослабление доллара продолжает симметрично подталкивать долларовые цены на недвижимость в Москве вверх. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в столице вырос за прошедшую неделю еще на 0,3%, до отметки 4550 долл. за квадратный метр. Однако, по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве почти не изменились и продолжают оставаться вблизи уровня 135 тысяч рублей за метр.

Как и отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» еще в начале 2010 года, в новых экономических условиях следует ждать роста не по ценам, а по объемам. Так, за 2010 год существенно выросло число сделок на вторичном рынке жилья. Более того, как показало недавно завершенное исследование рынка новостроек Москвы и Подмосковья, в 4 квартале 2010 года наметился заметный рост количества новых объектов на первичном рынке. Так, в 4 квартале в Москве и Подмосковье вышло на продажу 170 новых новостроек, что почти вдвое больше 3 квартала (95 новых домов-новостроек).

Что касается того, как поведет себя рынок недвижимости перед выборами Президента России, то тут можно  привести постулат американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being: сам факт присутствия военного флота на море уже оказывает влияние на мировую политику. Похоже на рынок недвижимости: сам факт приближения президентских выборов оказывает влияние на него, вне зависимости от будущих результатов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
То есть, люди, много лет копившие на жилье, могут решиться на покупку эконом-класса до выборов даже ценой большого самоограничения, снизив привычный уровень жизни (опасаясь дальнейшего развития событий). А вот крупный капитал, нацеленный на дорогое жилье, может расценить фактор нестабильности как сигнал подождать, отложить покупку недвижимости, а то и вывести капитал за рубеж. Например, приобретя жилье за границей.

В итоге влияние выборов на рынок недвижимости может оказаться двояким: этот фактор может подстегнуть спрос на дешевое жилье (вызвав рост цен в этом сегменте) и совсем не поспособствовать спросу на дорогое. Дешевые и качественные современные новостройки имеют шанс прибавить в цене (в конце 2011 – начале 2012 гг., так как сегодняшняя ситуация больше напоминает начало стагнации). С осени 2011 г. этот рынок «подраскачается», перерастая в «президентское ралли», прибавив к концу весны 2012-го 10-15%, а то и 20%, а вот дорогое жилье может вполне продолжить стагнацию, если не перерасти в снижение.

Есть еще один фактор: налог на недвижимость. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013-й. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался, считают аналитики www.irn.ru. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирущая – чем дороже жилье, тем больше придется платить. Это еще одна причина для состоятельных людей подумать, прежде чем приобретать что-то элитное: может, лучше сначала посмотреть, сколько нужно будет за это постоянно выплачивать?

Источник информации